Wissenswertes über:

Anschlußfinanzierung Immobilie über Hausguthaben

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Eine Anschlussfinanzierung bezeichnet die Aufnahme eines neuen Kredits, um eine bestehende Baufinanzierung bzw. einen Immobilienkredit nach Ablauf der Zinsbindung zu verlängern oder abzulösen. Häufig spricht man auch von Prolongation (bei derselben Bank) oder Umschuldung (Bankwechsel). Wenn die Zinsbindung Ihres ursprünglichen Darlehens endet, finanzieren Sie die Restschuld über eine neue Finanzierung weiter – optional auch als Forward-Darlehen, das Sie bis zu 60 Monate im Voraus sichern können.

Die Anschlussfinanzierung kann bei derselben Bank oder bei einer anderen Bank abgeschlossen werden. Als Kreditnehmer haben Sie die Möglichkeit, die Konditionen (z. B. Sollzins, Effektivzins, Tilgungssatz, Laufzeit, Sondertilgungen) zu verhandeln und Angebote zu vergleichen, um die besten Bedingungen zu erhalten. Ein umfassender Zinsvergleich und die Prüfung Ihrer Bonität (z. B. SCHUFA) helfen, bessere Zinsen zu erzielen.

Die Höhe der Anschlussfinanzierung hängt von verschiedenen Faktoren ab, etwa vom Restbetrag des ursprünglichen Darlehens, der gewünschten Laufzeit, der Zinsentwicklung am Markt, der Beleihung (Beleihungsauslauf) sowie möglichen KfW-Förderanteilen. Prüfen Sie Ihre finanzielle Situation sorgfältig und schätzen Sie die monatliche Rate realistisch ein – beachten Sie neben Zins und Tilgung auch Spielräume für Sondertilgungen oder eine spätere Tilgungsanpassung.

Eine Anschlussfinanzierung ist eine gute Möglichkeit, die bestehende Immobilienfinanzierung fortzusetzen und von günstigen Zinsen oder besseren Konditionen zu profitieren. Vergleichen Sie verschiedene Angebote – idealerweise 6 bis 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung – und berücksichtigen Sie Ihre individuellen Ziele (z. B. schnellere Entschuldung, niedrige Rate, Flexibilität), um die optimale Lösung zu finden.

Welche Kosten entstehen mir bei einer Anschlussfinanzierung?

Bei einer Anschlussfinanzierung können – je nach Vorgehen (Prolongation vs. Umschuldung) – verschiedene Kosten entstehen. Zu den typischen Kosten gehören:

• Zinsen: Der größte Kostenfaktor. Die Höhe richtet sich nach Sollzins, Restschuld, Tilgungssatz und Laufzeit. Vergleichen Sie Effektivzinsen für ein realistisches Gesamtbild.
• Bearbeitungs- bzw. Abschlussgebühren: Einige Banken erheben Gebühren für die Vertragsbearbeitung. Diese variieren je nach Institut.
• Vorfälligkeitsentschädigung (VFE): Eine VFE kann anfallen, wenn Sie vor Ablauf der Zinsbindung umschulden oder vorzeitig zurückzahlen. Zum regulären Ende der Zinsbindung entfällt die VFE in der Regel.
• Notar- und Grundbuchkosten: Bei Bankwechsel können Kosten für die Abtretung oder Neueintragung der Grundschuld sowie Grundbuchgebühren anfallen. Bei einer Prolongation bei derselben Bank fallen diese in der Regel nicht an.
• Gebühren für die Umschuldung/Abtretung: Bei einem Wechsel der finanzierenden Bank können Abtretungs- oder Portierungsgebühren entstehen.
• Weitere mögliche Kosten: Je nach Bank sind z. B. Schätzkosten (Objektbewertung) oder Bereitstellungszinsen denkbar, insbesondere bei frühzeitiger Zusage (Forward-Darlehen) und späterer Auszahlung.

Klären Sie die genauen Kosten im Vorfeld mit der Bank, nutzen Sie einen Baufinanzierungsrechner und vergleichen Sie mehrere Angebote. So finden Sie die günstigste Anschlussfinanzierung mit passenden Konditionen und fairen Nebenkosten.

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung (FAQ)

Wann sollte ich eine Anschlussfinanzierung angehen?

Starten Sie den Vergleich idealerweise 6–12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich Zinsen sogar bis zu 60 Monate im Voraus sichern.

Was ist der Unterschied zwischen Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen?

Prolongation: Verlängerung bei derselben Bank (meist geringe Nebenkosten). Umschuldung: Wechsel zu einer anderen Bank, um bessere Zinsen/Konditionen zu erhalten (ggf. Notar-/Grundbuchkosten). Forward-Darlehen: Anschlussfinanzierung mit heutigem Zinssatz für die Zukunft – es fällt ein Zinsaufschlag für die Vorlaufzeit an.

Fallen bei einer Anschlussfinanzierung Vorfälligkeitsentschädigungen an?

Nur, wenn Sie vor Ablauf der Zinsbindung aus dem laufenden Vertrag aussteigen. Zum regulären Ende der Zinsbindung gibt es in der Regel keine VFE.

Welche Unterlagen brauche ich für die Anschlussfinanzierung?

Üblich sind Einkommensnachweise, Selbstauskunft, Darlehens- und Tilgungsplan, Objektunterlagen (z. B. Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung) sowie Nachweise über bestehende Grundschulden.

Kann ich Tilgung, Laufzeit und Sondertilgungen anpassen?

Ja. Viele Banken bieten flexible Tilgungssätze, Sondertilgungsoptionen und Anpassungen während der Laufzeit an. Achten Sie auf vertraglich zugesicherte Optionen.

Lohnt sich ein Bankwechsel bei der Anschlussfinanzierung?

Ein Wechsel lohnt sich, wenn die Zinsersparnis die Zusatzkosten (Notar, Grundbuch, Abtretung) übersteigt. Ein Angebotsvergleich zeigt das Einsparpotenzial.

Wie beeinflusst meine Bonität die Konditionen?

Gute Bonität (z. B. stabile Einkommen, geringe Verbindlichkeiten, positive SCHUFA) führt meist zu besseren Zinsen. Optimieren Sie Ihre Unterlagen und reduzieren Sie vorab teure Kredite.

Was passiert, wenn ich keine Anschlussfinanzierung abschließe?

Nach Ablauf der Zinsbindung kann die Finanzierung variabel verzinst werden – oft teurer und mit Zinsrisiko. Rechtzeitig handeln verhindert Kostensteigerungen.

Gibt es Fördermöglichkeiten (z. B. KfW) bei der Anschlussfinanzierung?

Je nach Vorhaben (z. B. energetische Sanierung) können KfW-Programme oder regionale Förderungen kombiniert werden. Prüfen Sie Bedingungen und Kombinierbarkeit frühzeitig.

Wie kann ich schnell prüfen, ob sich ein Forward-Darlehen lohnt?

Vergleichen Sie den Zinsaufschlag mit Ihrer Zinserwartung und der Restschuld. Rechnet sich die Zinsabsicherung gegenüber dem potenziellen Marktzinsanstieg, ist ein Forward-Darlehen sinnvoll.