Wissenswertes über:
Teilverkauf vs. Immobiliendarlehen: Was ist besser für mich?
Teilverkauf vs. Immobiliendarlehen: Welche Finanzierungsmöglichkeit ist die bessere Alternative?
Ein Teilverkauf Ihrer Immobilie (auch: Immobilienteilverkauf) kann auf den ersten Blick eine attraktive Option sein, um kurzfristig Liquidität zu schaffen, ohne das Haus oder die Wohnung vollständig verkaufen zu müssen. Häufig wird dabei ein Nießbrauch- oder Wohnrecht vereinbart. Jedoch hat der Teilverkauf auch einige Nachteile: So gibt man einen Anteil an der Immobilie ab und partizipiert an zukünftigen Wertsteigerungen nur noch in Höhe des eigenen Anteils. Zudem fallen bei einem eventuellen späteren Gesamtverkauf erneut Gebühren an.
Eine Alternative zum Teilverkauf ist das Immobiliendarlehen (Baufinanzierung/Hypothekendarlehen). Hierbei behalten Sie als Eigentümer 100% der Immobilie und partizipieren vollständig an weiteren Wertsteigerungen. Je nach Darlehensart (z. B. Annuitätendarlehen) bietet das Immobiliendarlehen eine größere Flexibilität in Bezug auf Rückzahlung, Zinsbindung, Sondertilgungen und Laufzeit. Bei passender Bonität, Beleihungsauslauf und Objektlage können Sie von marktgerechten Konditionen profitieren.
Verglichen mit einem Immobiliendarlehen kann ein Teilverkauf langfristig teurer sein: Sie partizipieren nur noch anteilig an der Wertentwicklung und zahlen in der Regel ein laufendes Nutzungsentgelt auf den veräußerten Anteil. Dieses Entgelt ist oftmals nicht niedriger als die monatliche Zins- und Tilgungsrate eines vergleichbaren Immobiliendarlehens und wird zusätzlich durch Servicegebühren, Notar- und Vertriebskosten beeinflusst.
Um zu entscheiden, welche Option die bessere ist, sollten Sie vorab klar definieren, welche Ziele Sie mit dem Kapital erreichen möchten (z. B. Ruhestandsfinanzierung, Modernisierung, Umschuldung, Schenkung an Kinder) und welche Vor- und Nachteile die jeweiligen Modelle haben.
Zusätzlich zu den bereits genannten Unterschieden zwischen Teilverkauf und Immobiliendarlehen gibt es noch weitere Aspekte, die bei der Entscheidung für eine Finanzierungsoption berücksichtigt werden sollten.
- Flexibilität: Ein Teilverkauf ist oft mit festen Vertragsbedingungen verbunden und lässt sich nur begrenzt an individuelle Bedürfnisse anpassen. Ein Immobiliendarlehen bietet hingegen mehr Gestaltungsspielräume, z. B. bei Tilgungssatzwechsel, Sondertilgungen, Zinsbindung und Laufzeit. Auch Varianten wie Forward-Darlehen, Anschlussfinanzierung oder ein Modernisierungskredit können passend sein.
- Steuerliche Aspekte: Beim Teilverkauf können steuerliche Themen relevant werden (z. B. Spekulationsfrist, Veräußerungsgewinn bei nicht selbst genutzten Objekten). Bei einem Immobiliendarlehen zur Vermietung sind die Zinsen als Werbungskosten absetzbar; die Tilgung selbst ist nicht abzugsfähig. Lassen Sie Ihre individuelle Situation unbedingt steuerlich prüfen.
- Kosten: Ein Teilverkauf ist häufig mit hohen Nebenkosten verbunden (z. B. Notar, Grundbuch, Bewertung, Provisionen, jährliches Nutzungsentgelt, Servicegebühren). Beim Immobiliendarlehen fallen in der Regel einmalige Kosten für Grundschuldeintragung, Notar, ggf. Schätzkosten und je nach Bank Bereitstellungszinsen an. Entscheidend ist der effektive Jahreszins inklusive aller Nebenkosten.
- Risiken: Beim Teilverkauf kann der spätere Gesamtverkauf komplexer werden; mitunter bestehen Mitspracherechte des Anbieters oder Einschränkungen bei Umbau, Vermietung oder Vererbung. Beim Immobiliendarlehen tragen Sie das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung und sollten auf tragbare Raten achten. In beiden Varianten bestehen Marktpreisrisiken der Immobilie.
Alternativen: Neben Teilverkauf und klassischem Hypothekendarlehen kommen – je nach Lebenssituation – auch Modelle wie Umkehrhypothek, Leibrente, Wohn-Riester oder ein zweckgebundener Modernisierungskredit in Frage. Ein neutraler Vergleich hilft, die Gesamtkosten und die Flexibilität realistisch einzuordnen.
Insgesamt ist es wichtig, die individuellen Bedürfnisse, Ziele und Ihre Risikobereitschaft abzuwägen und sich vor der Entscheidung gründlich zu informieren. Ein erfahrener Finanzierungsberater kann hierbei eine wertvolle Unterstützung sein – von der Einschätzung des Beleihungsauslaufs über die optimale Zinsbindung bis zum Vergleich der Gesamtkosten.
Lassen Sie sich von unseren erfahrenen Finanzierungsberatern individuell beraten und finden Sie heraus, welche Finanzierungsmöglichkeit für Ihre persönliche Situation am besten geeignet ist.
Wenn Sie sich für ein Immobiliendarlehen interessieren, steht Ihnen das Team von Hausguthaben gerne zur Verfügung. Wir beraten Sie unabhängig und individuell zu allen Themen rund um die Baufinanzierung und helfen Ihnen dabei, das passende Darlehen zu finden.
Häufige Fragen (FAQ) zu Teilverkauf und Immobiliendarlehen
Was ist der Unterschied zwischen Teilverkauf und Immobiliendarlehen?
Beim Teilverkauf veräußern Sie einen prozentualen Anteil Ihrer Immobilie und zahlen dafür in der Regel ein Nutzungsentgelt, behalten aber ein Wohnrecht. Beim Immobiliendarlehen bleibt die Immobilie zu 100% in Ihrem Eigentum; Sie erhalten Liquidität über ein Darlehen und bedienen Zins und Tilgung.
Für wen eignet sich ein Teilverkauf?
Ein Teilverkauf richtet sich häufig an Eigentümer, die im Ruhestand Liquidität benötigen und ihre Immobilie weiter nutzen möchten, jedoch keinen klassischen Kredit aufnehmen wollen oder können. Prüfen Sie die Gesamtkosten und Vertragsbedingungen sorgfältig.
Welche Kosten entstehen beim Teilverkauf?
Typisch sind Notar- und Grundbuchkosten, Bewertungskosten, ggf. Provisionen sowie ein laufendes Nutzungsentgelt auf den verkauften Anteil. Zusätzlich können Service- oder Verwaltungsgebühren anfallen. Die Gesamtkosten variieren je nach Anbieter.
Wie hoch ist das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf?
Das Nutzungsentgelt wird auf den veräußerten Anteil berechnet und kann je nach Anbieter und Marktzinsniveau variieren. Es fällt laufend an und kann in der Summe höher ausfallen als Zins- und Tilgungsraten eines vergleichbaren Immobiliendarlehens.
Ist eine Baufinanzierung im Ruhestand möglich?
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen. Banken prüfen u. a. Einkommen (z. B. Rente/Mieteinnahmen), Beleihungsauslauf, Objektlage und Tragfähigkeit der Rate. Optionen sind z. B. längere Zinsbindungen, moderatere Tilgung oder endfällige Modelle mit separatem Vermögensplan.
Welche Unterlagen brauche ich für ein Immobiliendarlehen?
In der Regel: Personalausweis, Einkommensnachweise (Rente/Gehaltsabrechnungen), Nachweise zu bestehenden Darlehen, Grundbuchauszug, Lageplan, Objektunterlagen (Baupläne, Wohnflächenberechnung), Versicherungsnachweise und ggf. Mietverträge.
Welche Alternativen gibt es zum Teilverkauf?
Mögliche Alternativen sind Hypothekendarlehen, Umkehrhypothek, Leibrente, Modernisierungskredit oder eine Umschuldung/Anschlussfinanzierung. Welche Lösung passt, hängt von Zielen, Laufzeit, Flexibilitätsbedarf und Gesamtkosten ab.
Hat der Teilverkauf Auswirkungen auf Erben?
Ja. Durch den Verkauf eines Anteils verringert sich der vererbbare Immobilienanteil. Zudem können vertragliche Regelungen den späteren Gesamtverkauf oder die Nutzung durch Erben beeinflussen. Eine rechtliche Beratung ist empfehlenswert.