Wissenswertes über:

Voraussetzungen für ein Immobiliendarlehen

Voraussetzungen für ein Immobiliendarlehen

Wenn Sie ein Immobiliendarlehen in Anspruch nehmen möchten, müssen Sie einige Voraussetzungen erfüllen. Diese sind abhängig von verschiedenen Faktoren, wie beispielsweise Ihrem Einkommen, Ihrer Bonität und der Art des Darlehens.

Zusätzlich spielen bei der Baufinanzierung (auch Immobilienkredit, Hauskredit oder Hypothekendarlehen genannt) Faktoren wie Zinsbindung, Tilgungssatz, Beleihungsauslauf (LTV), Eigenkapitalquote, Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer, ggf. Makler), sowie die Art der Finanzierung (z. B. Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen, Forward-Darlehen oder KfW-Förderkredite) eine zentrale Rolle. Eine sorgfältige Haushaltsrechnung und ein realistischer Tilgungsplan verbessern Ihre Chancen auf gute Konditionen beim Soll- und Effektivzins.

Bonität

Ein wichtiger Faktor für die Vergabe eines Immobiliendarlehens ist Ihre Bonität. Diese wird anhand Ihrer Einkommenssituation, Ihrer Ausgaben und Ihrer Schufa-Auskunft ermittelt. Je besser Ihre Bonität, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass Sie ein Darlehen zu guten Konditionen erhalten.

Optimierungshinweis: Banken betrachten neben dem Schufa-Score auch bestehende Kreditverpflichtungen, Ihre Schuldenquote sowie die Kontoführung. Regelmäßige Einsicht in die eigene SCHUFA, das Ausgleichen von Dispo-Überziehungen und die Reduzierung kleiner Konsumkredite stärken die Kreditwürdigkeit und damit die Chancen auf niedrige Zinsen.

Einkommen

Ihr Einkommen spielt eine große Rolle bei der Vergabe eines Immobiliendarlehens. Hierbei wird nicht nur das aktuelle Einkommen, sondern auch das zukünftige Einkommen berücksichtigt. Denn das Darlehen wird über einen längeren Zeitraum zurückgezahlt und Ihr Einkommen sollte auch in Zukunft ausreichend sein, um die monatlichen Raten zu tragen.

Ergänzend prüfen Banken im Rahmen der Haushaltsrechnung regelmäßige Ausgaben (Miete bis zum Eigentumserwerb, Versicherungen, Unterhalt, Mobilität) sowie mögliche Einkommensschwankungen. Für Angestellte sind unbefristete Arbeitsverträge und eine abgeschlossene Probezeit vorteilhaft. Bei befristeten Verträgen, in Elternzeit oder bei Selbstständigen zählen stabile Einnahmen über mehrere Jahre (z. B. durch Steuerbescheide/ BWA). Einkommensnachweise wie Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und Arbeitsverträge sind Standardanforderungen.

Beleihungswert der Immobilie

Der Beleihungswert ist der Wert, zu dem die Immobilie vom Kreditgeber bewertet wird. Dieser Wert ist entscheidend für die Höhe des Darlehens, das der Kreditnehmer aufnehmen kann. Der Beleihungswert wird in der Regel durch einen unabhängigen Gutachter ermittelt und berücksichtigt verschiedene Faktoren wie Größe, Lage, Zustand und Alter der Immobilie.

Die Berechnung des Beleihungswerts ist komplex und kann je nach Kreditgeber unterschiedlich ausfallen. Generell gilt, dass der Beleihungswert niedriger als der tatsächliche Marktwert der Immobilie sein kann, um ein gewisses Sicherheitspolster für den Kreditgeber zu schaffen.

Die Höhe des Immobiliendarlehens hängt maßgeblich vom Beleihungswert der Immobilie ab. Je höher der Beleihungswert, desto höher kann auch das Darlehen ausfallen.

Wichtig ist auch der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV): Er setzt Darlehenssumme ins Verhältnis zum Beleihungswert. Ein niedriger LTV (z. B. ≤ 80%) führt in der Regel zu besseren Konditionen beim Sollzins und Effektivzins als eine 100%-Finanzierung.

Laufzeit

Die Laufzeit des Darlehens spielt ebenfalls eine wichtige Rolle. Je länger die Laufzeit, desto höher die Gesamtkosten des Darlehens. Es ist daher empfehlenswert, eine möglichst kurze Laufzeit zu wählen.

Die optimale Laufzeit für ein Immobiliendarlehen hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Höhe des Darlehens, der Höhe der Zinsen, dem Alter des Kreditnehmers und seiner Einkommenssituation. Im Allgemeinen gilt: Eine kürzere Laufzeit führt zu einer höheren Darlehensrate, aber auch zu einer schnelleren Tilgung und einer insgesamt niedrigeren Zinsbelastung. Eine längere Laufzeit führt zu einer niedrigeren Darlehensrate, aber auch zu einer längeren Zinsbelastung und insgesamt höheren Kosten.

Die Laufzeit des Immobiliendarlehens kann in der Regel nachträglich nicht geändert werden. Es ist daher wichtig, sich vor Abschluss des Darlehensvertrags über die optimale Laufzeit Gedanken zu machen.

Zusätzlich zur Gesamtlaufzeit ist die Zinsbindung entscheidend. Lange Zinsbindungen (z. B. 10–20 Jahre) bieten Zinssicherheit, kurze Zinsbindungen ermöglichen oft niedrigere Anfangszinsen. Prüfen Sie Optionen wie Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und eine ausreichende Anfangstilgung (oft ≥ 2–3%), um die Restschuld zur Anschlussfinanzierung planbar zu halten.

Eigenkapital

Eigenkapital ist ein wichtiger Faktor für die Vergabe eines Immobiliendarlehens. Je höher Ihr Eigenkapital, desto geringer das Risiko für die Bank und desto besser die Konditionen für das Darlehen.

Je höher das Eigenkapital, desto besser sind die Konditionen für das Immobiliendarlehen. Ein hoher Eigenkapitalanteil führt zu einer niedrigeren Zinsbelastung und einer höheren Kreditwürdigkeit. Im Idealfall sollte man mindestens 20% Eigenkapital einbringen.

Wenn das Eigenkapital knapp ist, gibt es verschiedene Möglichkeiten, die Kreditwürdigkeit zu verbessern, wie zum Beispiel eine längere Sparphase oder die Einbeziehung von Bürgen. Auch staatliche Förderprogrammen wie die KfW-Förderung können helfen, das Eigenkapital zu erhöhen.

Planen Sie zusätzlich die Kaufnebenkosten ein (je nach Bundesland meist 8–12% des Kaufpreises für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler). Diese sollten idealerweise aus Eigenmitteln bezahlt werden, um teure 100%- oder 110%-Finanzierungen zu vermeiden.

Art des Darlehens

Die Voraussetzungen für die Vergabe eines Immobiliendarlehens können auch abhängig von der Art des Darlehens sein. So gibt es beispielsweise Unterschiede zwischen einer Baufinanzierung und einem reinen Immobiliendarlehen.

Typische Formen sind Annuitätendarlehen (Standard), Hypothekendarlehen mit Grundschuld, Volltilgerdarlehen (Restschuldfrei zum Ende der Zinsbindung), variables Darlehen, Forward-Darlehen zur Absicherung der Anschlussfinanzierung sowie Förderdarlehen (z. B. KfW-Programme für energieeffiziente Immobilien). Je nach Bedarf können Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel vereinbart werden.

Sicherheiten

Banken verlangen in der Regel Sicherheiten für die Vergabe eines Immobiliendarlehens. Hierbei kann es sich um die Immobilie selbst oder um weitere Vermögenswerte handeln. Je höher der Wert der Sicherheiten, desto besser die Konditionen für das Darlehen.

Üblich ist die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Ergänzend sind Bürgschaften, Abtretungen (z. B. von Lebensversicherungen) oder weitere lastenfreie Immobilien als Zusatzsicherheiten möglich. Eine saubere Grundbuchlage beschleunigt die Finanzierung.

Benötigte Unterlagen (Checkliste)

• Personalausweis, Selbstauskunft, Schufa-Auskunft
• Bei Angestellten: Gehaltsabrechnungen (3–6 Monate), Arbeitsvertrag, ggf. unbefristeter Status
• Bei Selbstständigen: Steuerbescheide/Steuererklärungen (mind. 2–3 Jahre), BWA, SuSa
• Kontoauszüge (3–6 Monate) und Nachweise über bestehende Kredite/Leasing
• Objektunterlagen: Exposé, Grundriss, Bauunterlagen, Lageplan, Teilungserklärung (ETW), Energieausweis
• Kaufvertrag bzw. Entwurf, Aufstellung der Kaufnebenkosten

Zins, Tilgung und Rate optimal gestalten

Wählen Sie einen Tilgungssatz, der Ihre Restschuld zur Anschlussfinanzierung begrenzt, und nutzen Sie Sondertilgungen (z. B. 5–10% p. a.), um Zinskosten zu senken. Vergleichen Sie Sollzins und Effektivzins, achten Sie auf Bereitstellungszinsen und prüfen Sie einen Volltilger, wenn Planungssicherheit Priorität hat.

Zusammenfassung

Um ein Immobiliendarlehen zu erhalten, müssen Sie verschiedene Voraussetzungen erfüllen. Diese sind abhängig von Faktoren wie Ihrer Bonität, Ihrem Einkommen, Ihrem Eigenkapital und der Art des Darlehens. Eine gute Vorbereitung und Beratung durch einen Finanzierungsexperten können Ihnen helfen, die besten Konditionen für Ihr Immobiliendarlehen zu erhalten.

Praxistipp: Nutzen Sie einen Baufinanzierungsrechner für Haushaltsrechnung, Beleihungsauslauf und Tilgungsplan. Holen Sie mehrere Angebote ein und prüfen Sie Optionen für Zinsbindung, Sondertilgung und Anschlussfinanzierung frühzeitig.

Häufige Fragen (FAQ) zum Immobiliendarlehen