Was ist die Denkmal-AfA und wie wirkt sie sich aus?

Die Denkmal-AfA ermöglicht die steuerliche Berücksichtigung zertifizierter Sanierungs- und Modernisierungskosten. Bei Vermietung greifen in der Regel § 7h/§ 7i EStG, bei Eigennutzung § 10f EStG. Sie reduziert die Steuerlast und verbessert den Netto-Cashflow sowie die Gesamtkosten nach Steuern.

Welche Kosten sind typischerweise absetzbar?

Begünstigt sind die durch die Denkmalschutzbehörde bescheinigten Sanierungs- und Modernisierungskosten. Zusätzlich können bei Vermietung Werbungskosten wie Schuldzinsen, Verwaltung, lineare Gebäude-AfA und Instandhaltung berücksichtigt werden. Konkrete Details sollten mit dem Steuerberater abgestimmt werden.

Wie bilde ich Sanierungskosten im Finanzierungsrechner ab?

Erfassen Sie Sanierungskosten separat als Eigenkapitalanteil oder zusätzliches Darlehen und hinterlegen Sie die steuerlich begünstigten Anteile. Kalkulieren Sie die daraus resultierenden Steuervorteile über die geplante Nutzungsdauer.

Welche Kaufnebenkosten sollte ich einplanen?

Typische Kaufnebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision sowie ggf. Gutachten und Baukontrolle. Diese erhöhen die Anschaffungskosten und beeinflussen Rendite und Beleihungsauslauf.

Für wen lohnt sich eine Denkmalimmobilie besonders?

Denkmalimmobilien eignen sich besonders für Kapitalanleger mit stabilen Einkünften und entsprechendem Steueraufkommen sowie für Eigennutzer mit Sanierungsplänen. Wichtig sind Lage, Objektzustand, Mietpotenzial und die Qualität der Sanierung.

Welche Risiken gibt es?

Zu den Risiken zählen höhere Sanierungskosten, strengere Auflagen der Denkmalschutzbehörde, längere Bauzeiten, Leerstandsrisiko, Zinsänderungsrisiko und erhöhte Instandhaltung. Eine konservative Kalkulation und professionelle Begleitung sind empfehlenswert.

Wie integriere ich KfW- oder Landesförderungen?

Förderdarlehen werden als separates Baudarlehen mit eigenem Zinssatz, Tilgung und Tilgungszuschuss im Finanzierungsrechner erfasst. Prüfen Sie die Programmvoraussetzungen und kombinieren Sie Förderungen sinnvoll mit der Hauptfinanzierung.

Welche Unterlagen sind für die steuerliche Anerkennung nötig?

Erforderlich ist die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde über die begünstigten Maßnahmen sowie Rechnungen, Verträge, Zahlungsnachweise und ggf. Mietverträge. Diese Nachweise sind Grundlage für die steuerliche Anerkennung.

Wissenswertes über:

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Berechnung der Gesamtkosten im Verhältnis zu den Steuervorteilen beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie mit einem Finanzierungsrechner:

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung bietet besondere Steuervorteile, erfordert aber eine sorgfältige Planung. Mit einem Finanzierungsrechner für Denkmalimmobilien lassen sich Finanzierung, Gesamtkosten und steuerliche Effekte (z. B. Denkmal-AfA) transparent abbilden, um die Wirtschaftlichkeit realistisch zu beurteilen.

Um die Gesamtkosten im Verhältnis zu den Steuervorteilen beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie mit einem Finanzierungsrechner zu berechnen, müssen Sie die folgenden Schritte befolgen:

Eingabe der Kreditdetails: Geben Sie die relevanten Informationen in den Finanzierungsrechner ein, einschließlich des Kreditbetrags, des Zinssatzes, der Zinsbindung, der Laufzeit und der Art des Zinssatzes (fest oder variabel). Ergänzen Sie – sofern möglich – Tilgungssatz, Annuitätendarlehen vs. endfälliges Darlehen, Effektivzins, Auszahlungskurs, Sondertilgungen sowie den geplanten Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) und die Eigenkapitalquote.

Berechnung der monatlichen Raten: Der Finanzierungsrechner wird automatisch die monatlichen Raten basierend auf den eingegebenen Informationen berechnen. Diese Raten umfassen sowohl die Tilgung des Kredits als auch die Zinszahlungen und bilden den Tilgungsplan (Annuität). Prüfen Sie hier auch Szenarien mit unterschiedlichen Zinsbindungen und Tilgungssätzen.

Ermittlung der Gesamtkosten: Multiplizieren Sie die monatliche Rate mit der Anzahl der Monate in der Laufzeit des Kredits, um den Gesamtbetrag zu erhalten, den Sie über die gesamte Laufzeit des Kredits zahlen werden. Berücksichtigen Sie zusätzlich Kaufnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision, Gutachten) sowie geplante Sanierungs- und Modernisierungskosten nach denkmalrechtlichen Auflagen. So erhalten Sie die realistischen Gesamtkosten der Finanzierung.

Berücksichtigung der Steuervorteile: Bei denkmalgeschützten Immobilien können Steuervorteile in Form von Abschreibungen und Steuerermäßigungen geltend gemacht werden. Dazu zählen insbesondere die Denkmal-AfA nach § 7h/§ 7i EStG (bei Vermietung) sowie die Steuerermäßigung nach § 10f EStG (bei Eigennutzung) für begünstigte Sanierungs- bzw. Modernisierungskosten auf Basis der Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde. Zusätzlich können laufende Werbungskosten (z. B. Schuldzinsen, Hausverwaltung, Instandhaltung) und ggf. die lineare Gebäude-AfA berücksichtigt werden. Um die Auswirkungen dieser Steuervorteile auf die Gesamtkosten zu erfassen, berechnen Sie die voraussichtlichen Steuereinsparungen über die Laufzeit und ziehen diese von den Gesamtkosten ab.

Berechnung der Gesamtkosten nach Steuervorteilen: Subtrahieren Sie die geschätzten Steuereinsparungen von den Gesamtkosten des Kredits, um die Gesamtkosten im Verhältnis zu den Steuervorteilen zu erhalten. Optional können Sie ergänzend den Netto-Cashflow (Mieteinnahmen abzüglich Finanzierung, Bewirtschaftung, Steuern) sowie die Renditekennzahlen (z. B. Brutto-/Nettomietrendite) einbeziehen.

Tipp – Förderungen und Energie: Prüfen Sie, ob KfW-Programme, Landesförderbanken oder weitere Zuschüsse (z. B. energetische Sanierungen, BEG-Förderung) Ihre Finanzierung verbessern. In einem Finanzierungsrechner lassen sich Förderdarlehen, Tilgungszuschüsse und Sondertilgungen häufig separat abbilden.

Es ist wichtig zu beachten, dass die genauen Steuervorteile von den individuellen Umständen und den geltenden Steuergesetzen abhängen (u. a. Voraussetzungen nach § 7h/§ 7i/§ 10f EStG, Nutzungsart, Sanierungsanteil, Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde). Es wird empfohlen, einen Steuerberater oder Finanzexperten zu konsultieren, um genaue Informationen über die Steuervorteile beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie zu erhalten und diese in die Berechnung der Gesamtkosten einzubeziehen.

Wir empfehlen Ihnen dringend, vor dem Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sich von Ihrem Steuerberater wie auch von einem Finanzierungsberater von Hausguthaben beraten zu lassen. Vereinbaren Sie einen Termin und sprechen Sie uns an. Gemeinsam optimieren wir Ihre Finanzierung, die steuerliche Gestaltung und die langfristige Strategie für Ihre Denkmalimmobilie.

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FAQs zur Finanzierung und Besteuerung denkmalgeschützter Immobilien

Was ist die Denkmal-AfA und wie wirkt sie sich aus?
Die Denkmal-AfA ermöglicht die steuerliche Berücksichtigung zertifizierter Sanierungs- und Modernisierungskosten. Bei Vermietung greifen i. d. R. § 7h/§ 7i EStG, bei Eigennutzung § 10f EStG. Sie reduziert die Steuerlast und verbessert damit den Netto-Cashflow und die Gesamtkosten nach Steuern.
Welche Kosten sind typischerweise absetzbar?
Begünstigt sind die durch die Denkmalschutzbehörde bescheinigten Sanierungs-/Modernisierungskosten. Zusätzlich können bei Vermietung Werbungskosten wie Schuldzinsen, Verwaltung, Abschreibung des Gebäudewerts (lineare AfA) und Instandhaltung berücksichtigt werden. Details klären Sie mit dem Steuerberater.
Wie bilde ich Sanierungskosten im Finanzierungsrechner ab?
Legen Sie Sanierungskosten separat an (Eigenkapital oder zusätzliches Darlehen) und hinterlegen Sie die steuerlich begünstigten Anteile. Kalkulieren Sie die daraus resultierenden Steuervorteile über die geplante Nutzungsdauer.
Welche Kaufnebenkosten sollte ich einplanen?
Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision sowie ggf. Gutachten und Baukontrolle. Diese erhöhen die Anschaffungskosten und beeinflussen Rendite und Beleihungsauslauf.
Für wen lohnt sich eine Denkmalimmobilie besonders?
Vor allem für Kapitalanleger mit stabilen Einkünften und entsprechendem Steueraufkommen sowie für Eigennutzer mit Sanierungsplänen. Entscheidend sind Lage, Objektzustand, Mietpotenzial und die Qualität der Sanierungsmaßnahmen.
Welche Risiken gibt es?
Mögliche Risiken sind höhere Sanierungskosten, strengere Auflagen der Denkmalschutzbehörde, längere Bauzeiten, Leerstandsrisiko, Zinsänderungsrisiko und erhöhte Instandhaltung. Eine konservative Kalkulation und professionelle Begleitung sind ratsam.
Wie integriere ich KfW- oder Landesförderungen?
Erfassen Sie Förderdarlehen als separates Baudarlehen mit eigenem Zinssatz, Tilgung und Tilgungszuschuss. Prüfen Sie Programmvoraussetzungen (z. B. energetische Standards, Fachunternehmernachweise) und kombinieren Sie diese mit der Hauptfinanzierung.
Welche Unterlagen sind für die steuerliche Anerkennung nötig?
Wesentlich ist die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde über die begünstigten Maßnahmen. Zusätzlich sind Rechnungen, Verträge, Zahlungsnachweise und ggf. Mietverträge relevant.