Wissenswertes über:
Immobilienkredit zum Kauf einer bestehenden Immobilie - nutzen Sie hier Hausguthaben
Immobilienkredit zum Kauf einer Immobilie: Das sollten Sie beachten
Bei einem Immobilienkredit (Baufinanzierung/Hypothekendarlehen) zum Kauf einer Immobilie gibt es einige wichtige Punkte, die beachtet werden sollten. Die folgenden Hinweise helfen Ihnen, Finanzierungskosten zu optimieren und passende Konditionen zu finden.
Kreditwürdigkeit prüfen (Bonität): Bevor Sie einen Immobilienkredit beantragen, sollten Sie Ihre Kreditwürdigkeit überprüfen. Eine gute Bonität (z.B. stabiler SCHUFA-Score, gesicherte Einkünfte, geringe laufende Verbindlichkeiten) erhöht Ihre Chancen auf eine Genehmigung und bessere Konditionen beim Soll- und Effektivzins. Erstellen Sie eine Haushaltsrechnung (Einnahmen/Ausgaben) und halten Sie Einkommensnachweise bereit.
Eigenkapital: Es ist ratsam, so viel Eigenkapital wie möglich einzubringen. Üblich sind mindestens die Kaufnebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, ggf. Maklerprovision) plus ein Anteil am Kaufpreis. Je höher Ihr Eigenkapitalanteil und je niedriger der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value/LTV, idealerweise ≤ 80 %), desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto bessere Konditionen können Sie erhalten.
Kreditbedarf ermitteln: Ermitteln Sie den genauen Kreditbedarf, indem Sie den Kaufpreis der Immobilie, die Nebenkosten (z.B. Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten, Maklercourtage) und eventuelle Renovierungs-, Modernisierungs- oder Umbaukosten berücksichtigen. Planen Sie auch Umzugskosten, Ausstattung sowie eine Reserve für Unvorhergesehenes ein.
Kreditangebote vergleichen: Vergleichen Sie die Konditionen verschiedener Banken, Direktbanken und Vermittler, um das beste Angebot zu finden. Berücksichtigen Sie dabei nicht nur den effektiven Jahreszins, sondern auch den Sollzins, die anfängliche Tilgung, bereitstellungszinsfreie Zeiten, mögliche Bearbeitungsentgelte, Sondertilgungsrechte, Tilgungssatzwechsel, Auszahlungsvoraussetzungen und den Tilgungsplan. Ein unabhängiger Baufinanzierungsvergleich hilft, Zins- und Gebührenunterschiede transparent zu machen.
Laufzeit und Tilgung: Wählen Sie eine Laufzeit und Tilgungsrate, die zu Ihrer finanziellen Situation passt. Eine längere Laufzeit führt zu niedrigeren monatlichen Raten, aber höheren Gesamtkosten. Eine höhere Tilgungsrate (z.B. 2–3 % anfängliche Tilgung) führt zu schnellerer Schuldenfreiheit, aber auch zu höheren monatlichen Raten. Häufig wird ein Annuitätendarlehen gewählt; sinnvoll sind Optionen für Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel, um flexibel auf Lebenssituationen reagieren zu können.
Zinsbindung: Entscheiden Sie sich für eine Zinsbindung (z.B. 10, 15, 20 oder 30 Jahre), die Ihnen Planungssicherheit gibt. Eine längere Zinsbindung schützt vor steigenden Zinsen, kann aber zu höheren Zinssätzen führen. Denken Sie frühzeitig an die Anschlussfinanzierung – z.B. per Forward-Darlehen, um sich künftige Zinsen zu sichern.
Nebenkosten berücksichtigen: Vergessen Sie nicht, die laufenden Nebenkosten wie Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung, Haus- bzw. Wohngeld bei Eigentumswohnungen (WEG), Instandhaltungsrücklagen, Energie- und Bewirtschaftungskosten in Ihre Finanzplanung einzubeziehen. Diese Ausgaben beeinflussen Ihre tragbare monatliche Rate.
Förderungen prüfen: Prüfen Sie staatliche Förderungen (z.B. KfW-Förderprogramme, energetische Sanierungen, ggf. Wohn-Riester) und regionale Zuschüsse. Solche Programme können Zinsvorteile bringen und die Gesamtbelastung senken.
Sicherheiten: Üblich ist die Absicherung des Darlehens über eine Grundschuld. Achten Sie auf eine klare Gestaltung der Grundschuldbestellung und eventuelle Zusatzklauseln.
Gerne steht Ihnen ein Finanzierungsberater von Hausguthaben für eine ausführliche Beratung zur Verfügung.
Häufige Fragen (FAQ) zum Immobilienkredit
Wie viel Eigenkapital ist für einen Immobilienkredit sinnvoll?
Empfohlen sind mindestens die Kaufnebenkosten plus 10–20 % des Kaufpreises. Je höher die Eigenkapitalquote und je niedriger der Beleihungsauslauf (LTV), desto günstiger sind in der Regel die Zinsen und Konditionen.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der vertraglich vereinbarte Zinssatz für das Darlehen. Der Effektivzins enthält zusätzlich alle preisrelevanten Kosten (z.B. Zins, Tilgungsbeginn, ggf. Gebühren) und ermöglicht so den fairen Angebotsvergleich.
Welche Zinsbindung ist sinnvoll?
Das hängt von Zinsumfeld, Planungssicherheit und persönlicher Situation ab. Häufig sind 10–15 Jahre sinnvoll; bei Wunsch nach maximaler Sicherheit können 20–30 Jahre gewählt werden. Denken Sie an die Anschlussfinanzierung (z.B. Forward-Darlehen).
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?
Typisch sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision. Nach dem Kauf kommen laufende Kosten wie Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausgeld (WEG) und Instandhaltung hinzu.
Was bedeutet Beleihungsauslauf (LTV) und warum ist er wichtig?
Der Beleihungsauslauf setzt Darlehenshöhe ins Verhältnis zum Beleihungswert/Kaufpreis. Ein niedriger LTV (z.B. ≤ 80 %) reduziert das Risiko für die Bank und führt oft zu besseren Zinskonditionen.
Kann ich meinen Immobilienkredit vorzeitig tilgen?
Viele Darlehen erlauben jährliche Sondertilgungen (z.B. 5–10 % der Restschuld). Bei vollständiger vorzeitiger Rückzahlung während der Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen.
Gibt es Förderungen für die Baufinanzierung?
Ja, z.B. KfW-Förderkredite und Zuschüsse für energieeffizientes Bauen/Sanieren sowie ggf. Wohn-Riester. Prüfen Sie Programme und regionale Förderungen frühzeitig.
Wie läuft die Bonitätsprüfung ab?
Die Bank prüft Einkommen, Ausgaben, bestehende Kredite, SCHUFA und Objektunterlagen. Eine solide Haushaltsrechnung und vollständige Nachweise beschleunigen die Zusage und verbessern oft die Konditionen.