Wissenswertes über:

Immobilienkredit für Auslandsimmobilien - Hausguthaben

Immobilienkredit für Auslandsimmobilien: Einleitung

Wer träumt nicht von einem Haus oder einer Wohnung im Ausland? Die Vorstellung von einem eigenen Rückzugsort in sonnigen Gefilden oder in malerischer Landschaft lässt viele Herzen höher schlagen. Doch der Kauf einer Auslandsimmobilie ist mit einigen Hürden verbunden, insbesondere finanzieller Art. Ein Auslandsimmobilienkredit (z. B. für Spanien, Italien, Portugal, Frankreich, Griechenland oder Österreich) kann Ihnen dabei helfen, die notwendigen Mittel für den Erwerb aufzubringen – egal ob Ferienimmobilie, Zweitwohnsitz oder Kapitalanlage. Wir zeigen Ihnen, wie Sie eine Auslandsimmobilie finanzieren, welche Voraussetzungen gelten und wie Sie mit Hausguthaben Ihre Immobilie im Ausland effizient und planbar finanzieren.

Auslandsimmobilienkredit: Voraussetzungen

Ein Immobilienkredit für den Kauf einer Auslandsimmobilie ist in der Regel schwerer zu bekommen als ein Kredit für eine Immobilie in Deutschland. Die meisten Banken vergeben Auslandsimmobilienkredite nur unter strengen Voraussetzungen:

• Eine hohe Bonität des Kreditnehmers ist unabdingbar.
• Es müssen ausreichend Einkünfte nachgewiesen werden.
• Die Immobilie im Ausland muss eine gewisse Größe und einen bestimmten Wert haben.
• Es müssen verlässliche Informationen über die Immobilie vorliegen, wie zum Beispiel ein Wertgutachten oder eine Bestätigung des Eigentums.
• Die Finanzierung darf einen bestimmten Prozentsatz des Immobilienwerts nicht überschreiten.
• in der Regel ist mindestens ein Eigenkapitaleinsatz von 30 % des Kaufpreises erforderlich inkl. der Nebenkosten
• Sie benötigen im Vorfeld eine Steuernummer im dem Land, in welchem Sie eine Immobilie erwerben wollen
• es fallen weitere Kosten in Form von Übersetzungsgebühren, Gutachterkosten etc. an
• Positive SCHUFA bzw. vergleichbare Bonitätsauskunft und ein stabiles Beschäftigungsverhältnis
• Nachweis der Eigenmittel (z. B. Kontoauszüge, Eigenkapitalbestätigung)
• Beleihungsauslauf (LTV) oft konservativer als in Deutschland; häufig 50–70 % bei ausländischen Banken
• Vollständige Objektunterlagen (Grundbuch-/Katasterauszug, Kaufvertragsentwurf, Energieausweis, ggf. Baugenehmigungen)
• Bei Nicht-Euro-Ländern: Berücksichtigung von Wechselkursrisiken und ggf. Fremdwährungsdarlehen-Regeln

Auslandsimmobilienkredit: Finanzierungsoptionen

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Auslandsimmobilie zu finanzieren. Eine Möglichkeit ist der klassische Immobilienkredit, bei dem die Immobilie als Sicherheit dient. Alternativ kann auch ein Privatkredit aufgenommen werden, bei dem keine Sicherheit gestellt werden muss.

Weitere gängige Wege der Auslandsfinanzierung:

• Finanzierung über eine ausländische Bank im Land der Immobilie (Auslandshypothek/Hypothek im Ausland)
• Beleihung einer vorhandenen Immobilie in Deutschland zur Finanzierung des Kaufs im Ausland (Eigenheim in Deutschland als Sicherheit)
• Annuitätendarlehen mit Zinsbindung, optional Sondertilgungen
• Nachrangdarlehen zur Ergänzung des Eigenkapitals
• Bauspardarlehen als Baustein für Modernisierung/Renovierung
• Vorsicht bei Fremdwährungsdarlehen: mögliche Wechselkurs- und Zinsrisiken

Auslandsimmobilienkredit: Hausguthaben als Option

Bei Hausguthaben können Sie auch einen Kredit für eine Auslandsimmobilie erhalten. Dabei dient Ihre bestehende Immobilie in Deutschland als Sicherheit. Der Kreditrahmen richtet sich dabei nach dem Wert Ihrer Immobilie. So können Sie den Kauf Ihrer Auslandsimmobilie finanzieren, ohne dass eine zusätzliche Sicherheit gestellt werden muss.

Ihre Vorteile mit Hausguthaben bei der Finanzierung einer Immobilie im Ausland:

• Beleihung der deutschen Immobilie (Grundschuld in Deutschland) statt aufwendiger Grundbucheintragungen im Ausland
• Darlehen zur freien Verwendung – einsetzbar für Kaufpreis, Nebenkosten, Renovierung und Modernisierung
• Je nach Bonität Finanzierung bis zu 80 % des ermittelten Immobilienwerts in Deutschland möglich
• Planbare Zinsbindung, flexible Tilgungssätze und Sondertilgungen
• Schnelle Kreditentscheidung, weniger Sprach- und Rechtsbarrieren
• Unterstützung bei der Auswahl von Finanzierungspartnern im Ausland, falls eine Vor-Ort-Finanzierung sinnvoll ist

Auslandsimmobilienkredit: Vor- und Nachteile

Ein Auslandsimmobilienkredit bietet viele Vorteile, aber auch einige Nachteile. Hier eine Übersicht:

Vorteile:

• Finanzierung einer Auslandsimmobilie auch ohne zusätzliche Sicherheit möglich.
• Niedrigere Zinsen als bei einem herkömmlichen Privatkredit.
• Flexible Rückzahlungsmöglichkeiten.
• es können bis zu 80 % des ermittelten Immobilienwertes in Deutschland als Darlehen zur freien Verwendung aufgenommen werden - entsprechende Bonität des Darlehensnehmers / der Darlehensnehmer vorausgesetzt
• Vereinfachte Abwicklung über eine deutsche Sicherheit, weniger landesspezifische Formalitäten
• Finanzierung von Kaufnebenkosten und Sanierungen mit abbildbar
• Schnellere Auszahlung und oft bessere Konditionen als beim unbesicherten Ratenkredit

Nachteile:

• Hohe Anforderungen an den Kreditnehmern bei Finanzierungen bei einer ausländischen Bank im Land der Immobilie
• in der Regel hoher Eigenkapitaleinsatz bei Finanzierungen bei einer ausländischen Bank im Land der Immobilie (mindestens 30 % Eigenkapitaleinsatz + Nebenkosten)
• Höhere Zinsen als bei einem klassischen Immobilienkredit.
• Zusätzliche Kosten für Übersetzungen, Beglaubigungen und Expertise im Ausland
• Mögliche Wechselkursrisiken bei Nicht-Euro-Ländern
• Rechtliche und steuerliche Besonderheiten je Land (z. B. Vermietung, Genehmigungen, Doppelbesteuerung) beachten

Auslandsimmobilienkredit: Fazit

Ein Auslandsimmobilienkredit kann Ihnen dabei helfen, den Traum vom eigenen Feriendomizil im Ausland zu verwirklichen. Mit Hausguthaben haben Sie dabei eine Option, die es Ihnen ermöglicht, auf Ihre bestehende Immobilie als Sicherheit zurückzugreifen und somit einen günstigen Immobilienkredit für den Kauf oder die Renovierung Ihrer Auslandsimmobilie zu erhalten. Ebenso unterstützt Sie Hausguthaben bei einer Finanzierung vor Ort mit der Auswahl von Finanzierungspartnern im Ausland.

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Kaufnebenkosten und Risiken bei Auslandsfinanzierungen

Berücksichtigen Sie länderspezifische Nebenkosten und Risiken, damit Ihr Budget realistisch bleibt:

• Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer/Übertragungssteuer, Notar- und Anwaltskosten, Grundbuch-/Registergebühren, Maklerprovision
• Zusätzliche Ausgaben: Übersetzungs- und Beglaubigungsgebühren, Dolmetscher, Gutachter, ggf. Verwalter/„Gestoría“
• Versicherungen: Gebäudeversicherung, Haftpflicht, ggf. Mietausfallversicherung bei Ferienvermietung
• Wechselkurs- und Zinsrisiken außerhalb des Euroraums
• Vermietungs- und Nutzungsregeln (z. B. Ferienvermietung, Lizenzpflichten) je nach Land/Region
• Steuerliche Pflichten vor Ort und in Deutschland (Stichwort Doppelbesteuerungsabkommen) – individuelle Beratung empfohlen

Wichtige Unterlagen für den Auslandsimmobilienkredit

• Personalausweis/Reisepass, Meldebescheinigung, ausländische Steuernummer
• Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Einkommen aus Vermietung)
• SCHUFA-Auskunft bzw. Bonitätsnachweise
• Objektunterlagen: Kaufvertragsentwurf, Grundbuch-/Katasterauszug, Lageplan, Energieausweis
• Wertgutachten/Exposé, Fotos und Beschreibung der Immobilie
• Nachweis Eigenkapital, Kontoauszüge

Ablauf: So finanzieren Sie eine Auslandsimmobilie

1. Budget und Eigenkapitalquote festlegen, Nebenkosten realistisch einplanen
2. Unterlagen sammeln und Bonität prüfen lassen
3. Finanzierungsmodelle vergleichen (deutsche Besicherung vs. Bank im Ausland)
4. Objektprüfung und rechtliche Klärungen vor Ort veranlassen
5. Finanzierung mit Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungsspielräumen wählen
6. Auszahlung koordinieren, Grundschuld (in DE) oder Sicherheiten (im Ausland) bestellen

FAQ: Auslandsimmobilienkredit – häufige Fragen