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Wissenswertes über:

Immobilienkredit Schweinfurt - Ihr Immobilienkredit für den Bau Ihrer Immobilie

Beleihung einer bestehenden Immobilie (Kapitalbeschaffung) mit einem Immobilienkredit, um Eigenkapital für den Neubau zu haben

Die Beleihung einer bestehenden Immobilie mit einem Immobilienkredit, um Eigenkapital für einen Neubau zu generieren (auch Kapitalbeschaffungskredit/Eigenkapitalersatz im Rahmen der Baufinanzierung genannt), ist eine gängige Praxis in der Immobilienfinanzierung und kann mehrere Vorteile bieten. Dabei wird auf die bestehende Immobilie eine (zusätzliche) Grundschuld eingetragen – je nach Konstellation im ersten oder zweiten Rang. So nutzen Sie gebundenes Vermögen als Liquidität für den Neubau, ohne die Bestandsimmobilie verkaufen zu müssen.

Ihre Vorteile auf einen Blick

  • Zugang zu Kapital: Durch die Beleihung Ihrer bestehenden Immobilie können Sie Zugang zu Kapital erhalten, das Sie sonst nicht hätten. Dies kann besonders nützlich sein, wenn Sie nicht genug Geld gespart haben, um den Neubau zu finanzieren.
  • Niedrigere Zinsen: Da der Kredit durch Ihre bestehende Immobilie über eine Grundschuld gesichert ist, profitieren Sie oft von niedrigeren Zinssätzen als bei einem ungesicherten Ratenkredit. Das kann die Gesamtfinanzierung spürbar günstiger machen.
  • Flexibilität: Sie können den Kredit verwenden, um die Kosten des Neubaus zu decken (z. B. Grundstück, Baukosten, Baunebenkosten) und Sie haben die Flexibilität, den Kredit zurückzuzahlen, wenn Sie bereit sind, z. B. wenn Sie Ihre bestehende Immobilie verkaufen oder Sondertilgungen leisten.
  • Haftung klar trennen: Ebenso ist bei der Beleihung der bestehenden Immobilie zum Eigenkapitalaufbau ein weiterer Vorteil, dass die bestehende Immobilie nur für den Teil haftet, welcher als Darlehen für das Eigenkapital aufgenommen wurde. In der Regel haften beide Immobilien voll für den Neubaukredit.

Wichtige Hinweise zu Voraussetzungen und Rahmenbedingungen

  • Beleihungswert und Beleihungsauslauf (LTV): Wie hoch Sie beleihen können, hängt von Bonität, Objektlage, Nutzungsart und Bankrichtlinien ab. Häufig finanzieren Banken zwischen ca. 60–80 % des Beleihungswerts; in Einzelfällen sind höhere Quoten möglich.
  • Rangstelle der Grundschuld: Eine erstrangige Grundschuld bietet meist bessere Konditionen als ein Nachrangdarlehen. Bei zweitrangiger Absicherung kann ein Zinsaufschlag anfallen.
  • Tilgung und Zinsbindung: Wählen Sie eine passende Zinsbindung und anfängliche Tilgung. Achten Sie auf Optionen für Sondertilgungen und Ratenanpassungen.

Risiken und Nachteile, die Sie beachten sollten

  • Risiko des Verlusts der Immobilie: Wenn Sie den Kredit nicht zurückzahlen können, kann die Bank Ihre Immobilie zwangsversteigern. Sie sollten daher sicherstellen, dass Sie sich die monatlichen Zahlungen leisten können.
  • Vermietungsstrategie: Eine Möglichkeit wäre hier, die bestehende Immobilie nach Einzug in die neue Immobilie zu vermieten. Dann zahlt Ihnen im Idealfall der neue Mieter die Darlehensrate für den Eigenkapitalkredit der bestehenden Immobilie. Beachten Sie, dass Banken in der Haushaltsrechnung Mieteinnahmen oft nur anteilig (z. B. 70–80 %) ansetzen und Leerstandsrisiken einkalkulieren.
  • Kosten und Gebühren: Es können Kosten und Gebühren anfallen, um den Kredit zu sichern, einschließlich Bewertungsgebühren, Notar- und Grundbuchkosten und möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie einen bestehenden Kredit vorzeitig zurückzahlen. Beim Neubau können zudem Bereitstellungszinsen anfallen.
  • Komplexität: Die Beleihung einer Immobilie kann ein komplexer Prozess sein, der eine sorgfältige Planung und Beratung erfordert – insbesondere in Kombination mit Neubau-, Zwischen- oder Anschlussfinanzierung.

Praxis-Tipps für die Umsetzung

  • Liquiditätspuffer einplanen: Berücksichtigen Sie Nebenkosten, Reserven für unvorhergesehene Baukosten und Übergangszeiten.
  • Zwischenfinanzierung vs. Endfinanzierung: Prüfen Sie, ob eine Zwischenfinanzierung bis zur Fertigstellung sinnvoll ist und wie diese mit der Kapitalbeschaffung aus der Bestandsimmobilie zusammenspielt.
  • Sondertilgung nutzen: Vereinbaren Sie nach Möglichkeit kostenlose Sondertilgungen, um Flexibilität bei Verkauf oder Vermietungsüberschüssen zu behalten.
  • Förderungen prüfen: KfW-Programme (z. B. für klimafreundlichen Neubau) können den Neubaukredit ergänzen; die Kapitalbeschaffung selbst ist in der Regel nicht förderfähig.

Es ist daher wichtig, dass Sie Ihre Optionen sorgfältig prüfen und professionelle Beratung in Anspruch nehmen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Dieser Inhalt ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.

Gerne unterstützt Sie Ihr Finanzierungsberater bei Hausguthaben, um das für Sie passende Darlehen zu finden. Sprechen Sie uns an.

FAQ: Beleihung der bestehenden Immobilie für den Neubau

1) Was bedeutet die Beleihung der bestehenden Immobilie zur Eigenkapitalbeschaffung?

Sie nehmen ein besichertes Darlehen (Kapitalbeschaffungskredit) auf Ihre Bestandsimmobilie auf. Die Bank erhält eine Grundschuld, und Sie nutzen die ausgezahlten Mittel als Eigenkapitalersatz für die Neubaufinanzierung.

2) Welche Voraussetzungen muss ich erfüllen?

Wesentlich sind eine ausreichende Bonität, ein tragfähiger Haushaltsüberschuss, ein geeigneter Beleihungsauslauf sowie ein ausreichender Objektwert. Zusätzlich relevant sind die Rangstelle der Grundschuld und der Nutzungszweck (Eigennutz/Vermietung).

3) Wie hoch kann ich meine Immobilie beleihen?

Je nach Bank und Objekt häufig zwischen etwa 60–80 % des Beleihungswerts, in Einzelfällen höher. Maßgeblich ist nicht der Angebotspreis, sondern der bankseitig ermittelte Beleihungs- bzw. Marktwert.

4) Wie wirkt sich das auf den Neubaukredit aus?

Das aus der Bestandsimmobilie gewonnene Kapital zählt als Eigenkapitalersatz und kann Zinsen im Neubaukredit verbessern. Beachten Sie, dass in der Regel beide Immobilien für den Neubaukredit haften, während die Bestandsimmobilie beim Eigenkapitaldarlehen nur für dessen Teil haftet.

5) Ist ein Nachrangdarlehen teurer?

Ja, häufig fällt bei zweitrangiger Absicherung ein Zinsaufschlag an. Eine erstrangige Grundschuld bietet in der Regel bessere Konditionen.

6) Vermieten oder verkaufen – was ist sinnvoller?

Vermietung kann die Darlehensrate mit Mieteinnahmen teilweise oder vollständig decken. Verkauf schafft sofort Eigenkapital und senkt die Verschuldung. Die richtige Strategie hängt von Rendite, Marktpreisen, Steueraspekten und Ihren Zielen ab.

7) Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Typisch sind Notar- und Grundbuchkosten, Wertermittlungsgebühren, gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung bei Ablösung bestehender Darlehen sowie Bereitstellungszinsen beim Neubau. Planen Sie zudem einen Liquiditätspuffer ein.

8) Gibt es steuerliche Besonderheiten?

Darlehenskosten sind keine Steuern. Mieteinnahmen sind zu versteuern; Zinsaufwendungen können bei Vermietung unter Umständen steuerlich berücksichtigt werden. Klären Sie Details mit Steuerberatung.