Immobilienkredit zum Kauf einer Immobilie in München mit Hausguthaben

Risiken einer Immobilienfinanzierung (Baufinanzierung) verstehen und gezielt absichern

Was sind die Risiken einer Immobilienfinanzierung?

Um Risiken bei einem Immobilienkredit abzusichern, gibt es verschiedene Maßnahmen, die Sie ergreifen können. Diese helfen, Zinsrisiken, Einkommensschwankungen und typische Stolpersteine der Baufinanzierung (z. B. Kaufnebenkosten, Anschlussfinanzierung) zu managen.

Zinsbindung: Entscheiden Sie sich für eine längere Zinsbindung (z. B. 10, 15, 20 oder 30 Jahre), um sich vor steigenden Zinsen zu schützen. Eine längere Sollzinsbindung erhöht die Zinssicherheit, gibt Planungssicherheit und ermöglicht es, die monatlichen Raten im Annuitätendarlehen langfristig zu kalkulieren.

Sondertilgungen: Vereinbaren Sie mit der Bank die Möglichkeit von Sondertilgungen (z. B. bis zu 5–10 % p. a.). Dadurch können Sie zusätzliches Geld in die Tilgung des Kredits investieren, die Restschuld reduzieren und die Laufzeit verkürzen. Achten Sie auf kostenfreie Sondertilgungsoptionen in Ihrem Darlehensvertrag.

Tilgungssatzwechsel: Prüfen Sie, ob es möglich ist, den Tilgungssatz während der Laufzeit des Kredits anzupassen (z. B. von 2 % auf 3 % oder temporär senken). So können Sie flexibel auf Veränderungen Ihrer finanziellen Situation reagieren und Ihre Tilgungsrate bzw. Monatsrate steuern.

Restschuldversicherung: Eine Restschuldversicherung kann Sie und Ihre Familie absichern, falls Sie Ihren Kredit aufgrund von Arbeitslosigkeit, Krankheit, Arbeitsunfähigkeit, Berufsunfähigkeit oder Tod nicht mehr bedienen können. Beachten Sie jedoch, dass diese Versicherung zusätzliche Kosten verursacht und die Konditionen geprüft werden sollten.

Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierung: Wenn Sie bereits frühzeitig wissen, dass Sie nach Ablauf der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung benötigen, können Sie ein Forward-Darlehen abschließen. Dabei sichern Sie sich die aktuellen Zinsen für die Zukunft, auch wenn die Zinsen bis dahin gestiegen sind. So reduzieren Sie das Zinsänderungsrisiko.

Immobilienbewertung: Lassen Sie die Immobilie vor dem Kauf von einem unabhängigen Gutachter bewerten, um sicherzustellen, dass der Kaufpreis angemessen ist und keine versteckten Mängel vorhanden sind. Eine fundierte Wertermittlung (Beleihungswert) verbessert oft die Konditionen durch einen niedrigeren Beleihungsauslauf (LTV).

Rechtliche Beratung: Holen Sie sich bei Bedarf rechtlichen Rat, um sicherzustellen, dass alle Verträge und Vereinbarungen rechtlich einwandfrei sind und Ihre Interessen geschützt sind. Prüfen Sie Kaufvertrag, Notar- und Grundbuchthemen sorgfältig.

Weitere praktische Absicherungen: Planen Sie ausreichendes Eigenkapital und einen Liquiditätspuffer für Kaufnebenkosten (z. B. Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, ggf. Makler) sowie unerwartete Ausgaben ein. Eine realistische Haushaltsrechnung, ein Notgroschen für 3–6 Monatsraten und mögliche Fördermittel (z. B. KfW) erhöhen die Sicherheit Ihrer Baufinanzierung.

Es ist wichtig, dass Sie sich vor Abschluss eines Immobilienkredits ausführlich beraten lassen und die verschiedenen Optionen sorgfältig abwägen, um Ihre individuellen Risiken bestmöglich abzusichern. Vergleichen Sie Angebote zu Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen, Zinsbindung und Sondertilgungen und achten Sie auf den effektiven Jahreszins.

Warum soll ich mir trotzdem eine Immobilie kaufen und diese finanzieren?

Es gibt mehrere Gründe, warum es sinnvoll sein kann, eine Immobilie zu kaufen und zu finanzieren. Erstens bietet der Kauf einer Immobilie langfristige Stabilität und Sicherheit. Im Gegensatz zur Miete haben Sie als Eigentümer die Kontrolle über Ihr Zuhause und können es nach Ihren Wünschen gestalten. Zweitens kann der Kauf einer Immobilie eine gute Investition sein. Im Laufe der Zeit kann der Wert Ihrer Immobilie steigen, was Ihnen potenziell finanzielle Vorteile bringen kann. Drittens ermöglicht Ihnen die Finanzierung einer Immobilie, den Kaufpreis über einen längeren Zeitraum zu verteilen, was die finanzielle Belastung möglicherweise besser handhabbar macht. Natürlich ist es wichtig, Ihre individuelle finanzielle Situation zu berücksichtigen und eine gründliche Analyse durchzuführen, um sicherzustellen, dass der Kauf und die Finanzierung einer Immobilie für Sie persönlich die richtige Entscheidung sind.

Zusätzlich profitieren viele Käufer langfristig von Mietfreiheit im Alter, einem gewissen Inflationsschutz und dem Vermögensaufbau durch kontinuierliche Tilgung – quasi als „Sparplan in Backsteinen“. Förderprogramme (z. B. KfW) können die Gesamtkosten senken.

Die Entscheidung zum Kauf einer Immobilie treffen Sie alleine. Hausguthaben unterstützt Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie und hilft Ihnen dabei, evtl. auftretende Risiken beim Kauf der Immobilie zu umschiffen. Auf Wunsch vergleichen wir Finanzierungsangebote, prüfen Fördermöglichkeiten und erstellen mit Ihnen einen individuellen Tilgungsplan für mehr Zinssicherheit.

FAQ zur Immobilienfinanzierung

Welche Risiken gibt es bei einer Baufinanzierung?

Typische Risiken sind steigende Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung, Einkommensausfälle, unerwartete Instandhaltungskosten, zu knapp kalkuliertes Eigenkapital und höhere Kaufnebenkosten. Absichern können Sie sich durch längere Zinsbindung, Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel, ausreichend Puffer und ggf. eine Restschuldversicherung.

Wie viel Eigenkapital sollte ich für den Immobilienkauf einplanen?

Empfohlen sind in der Regel die Kaufnebenkosten (je nach Bundesland oft 7–12 %) plus zusätzlich 10–20 % Eigenkapital vom Kaufpreis. Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf (LTV) und verbessert meist die Zinssätze.

Welche Zinsbindung ist sinnvoll: 10, 15 oder 20 Jahre?

Das hängt von Ihrer Risikoneigung und Planung ab. Längere Zinsbindungen erhöhen die Zinssicherheit und Planungssicherheit, während kürzere oft einen geringeren Sollzins bieten. Bei hohem Zinsänderungsrisiko oder langer Haltedauer sind 15–20 Jahre häufig sinnvoll.

Was ist eine Anschlussfinanzierung und wie sichere ich mir Zinsen?

Nach Ablauf der Zinsbindung brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich heutige Zinsen für die Zukunft und reduzieren das Zinsrisiko. Vergleichen Sie Angebote frühzeitig.

Lohnt sich eine Restschuldversicherung?

Sie kann bei Arbeitslosigkeit, Krankheit, Berufsunfähigkeit oder Tod absichern, kostet jedoch zusätzliche Prämien. Prüfen Sie Leistungen und Bedingungen genau und vergleichen Sie Alternativen wie Risiko­lebensversicherung oder BU.

Wie hoch sollte der anfängliche Tilgungssatz sein?

Häufig werden 2–3 % anfängliche Tilgung gewählt. Höhere Tilgung reduziert die Restschuld schneller und spart Zinsen, erhöht aber die monatliche Rate. Achten Sie auf flexible Tilgungssatzwechsel.

Welche Kaufnebenkosten fallen an?

Typische Nebenkosten sind Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. Maklerprovision. Je nach Bundesland und Kaufpreis summiert sich das meist auf etwa 7–12 % des Kaufpreises.

Was bedeutet Beleihungsauslauf (LTV) und warum ist er wichtig?

Der Beleihungsauslauf ist das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert. Ein niedriger LTV (durch mehr Eigenkapital) führt oft zu besseren Zinsen und weniger Risiko für Bank und Kreditnehmende.

Gibt es Förderungen wie KfW für die Immobilienfinanzierung?

Ja, z. B. KfW-Darlehen oder Zuschüsse (insbesondere für energieeffizientes Bauen/Sanieren). Förderungen können die Rate reduzieren oder Tilgungszuschüsse bieten. Prüfen Sie die aktuellen Programme und Voraussetzungen.