Wissenswertes über:
Haus Teilverkauf Nachteile | Alternative Hausguthaben
Haus Teilverkauf Nachteile: Was gilt es zu beachten?
Ein Haus Teilverkauf (Immobilien-Teilverkauf) kann für viele Eigentümer eine verlockende Möglichkeit sein, schnell Liquidität zu erhalten, ohne das Eigenheim vollständig aufgeben zu müssen. Doch bevor man sich für diese Option entscheidet, sollte man sich auch mit den möglichen Nachteilen, Risiken und laufenden Verpflichtungen auseinandersetzen und die Konditionen verschiedener Anbieter kritisch vergleichen.
Höhere Kosten im Vergleich zum Immobiliendarlehen
Bei einem Haus Teilverkauf fallen in der Regel höhere Gesamtkosten an als bei einem klassischen Immobiliendarlehen oder Seniorenkredit. Hierzu gehören beispielsweise die Kosten für die Bestimmung des Verkehrswerts der Immobilie (Gutachterkosten), Notarkosten, Grundbuchkosten sowie weitere Gebühren, die je nach Anbieter variieren können.
Zusätzlich kommen häufig laufende Zahlungen und Entgelte hinzu, die in Vergleichsrechnungen oft unterschätzt werden:
- Monatliches Nutzungsentgelt für das Wohnrecht/Nießbrauch (ähnlich einer Miete), häufig mit Wertsicherungsklausel (Indexierung/Inflationsanpassung)
- Abschluss- und Verwaltungsgebühren sowie mögliche Servicepauschalen
- Durchführungsentgelt beim späteren Gesamtverkauf für Vermarktung und Verkaufsabwicklung
- Instandhaltungs- und Reparaturkosten verbleiben meist beim Verkäufer/Nutzer
Unterm Strich kann der Teilverkauf dadurch teurer sein als ein Hypothekendarlehen oder eine Umkehrhypothek – insbesondere bei längerer Nutzungsdauer.
Verlust von Mitspracherecht und Kontrolle
Beim Haus Teilverkauf tritt der Verkäufer einen Teil des Eigentumsrechts an der Immobilie ab. Das bedeutet, dass er auch einen Teil des Mitspracherechts und der Kontrolle über die Immobilie verliert. Beispielsweise muss er sich bei Veränderungen an der Immobilie mit dem Teilverkauf-Anbieter abstimmen.
- Zustimmungsvorbehalte bei größeren Modernisierungen, An- und Umbauten oder einer (Teil-)Vermietung
- Mögliche vertragliche Begehungs- und Prüfungsrechte des Miteigentümers
- Vorkaufs- und Rückkaufsregelungen, die Flexibilität bei späteren Entscheidungen einschränken können
Eingeschränkte Verkaufsmöglichkeiten
Ein weiterer Nachteil beim Haus Teilverkauf ist, dass der Verkäufer in der Zukunft bei einem möglichen Verkauf der Immobilie nur anteilig den Verkaufserlös aus dem Immobilienverkauf erhält. Somit partizipiert er nicht voll an dem Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie. Ebenso muss beim Verkauf später ein Durchführungsentgelt für die Vermarktung und Verkaufsabwicklung bezahlt werden.
- Geteilte Wertentwicklung: Wertsteigerungen kommen nur anteilig dem Verkäufer zugute; ebenso werden Wertverluste anteilig getragen
- Mitspracherecht des Anbieters beim Zeitpunkt und der Art der Vermarktung kann den Käuferkreis und Preis beeinflussen
- Vertragsklauseln zu Mindestverkaufspreisen oder Vermarktungswegen können die Verkaufsdauer verlängern
Mögliche Einschränkungen bei der Nutzung
Je nach Vertrag und Anbieter können auch Einschränkungen bei der Nutzung der Immobilie durch den Verkäufer entstehen. Beispielsweise können gewisse Umbauten oder Veränderungen an der Immobilie nicht gestattet sein, wenn diese den Wert des verkauften Anteils mindern würden.
- Umbauten, energetische Sanierungen oder Anbauten können an Zustimmungspflichten gekoppelt sein
- Regeln zu Untervermietung, gewerblicher Nutzung oder Haustierhaltung sind möglich
- Bei Wohnrecht/Nießbrauch sind Nutzung, Instandhaltungspflichten und Versicherungen vertraglich detailliert zu prüfen
Fazit
Ein Haus Teilverkauf kann eine Option sein, um schnell an Geld zu kommen, aber es gilt auch die möglichen Nachteile zu beachten. Bevor man sich für diese Option entscheidet, sollte man sich gut informieren und verschiedene Angebote vergleichen. Alternativ bietet sich auch ein Immobiliendarlehen als Alternative an, bei dem man weiterhin vollständiger Eigentümer der Immobilie bleibt.
Ergänzend lohnt der objektive Vergleich mit Alternativen wie Umkehrhypothek, Immobilienrente/Leibrente, Seniorenkredit oder einem klassischen Hypothekendarlehen. Prüfen Sie insbesondere das monatliche Nutzungsentgelt (inkl. Wertsicherung), sämtliche Gebühren, Rückkauf- und Vorkaufsrechte, die Instandhaltungspflichten sowie die Regelungen beim Todesfall und bei einem späteren Gesamtverkauf. Eine unabhängige rechtliche und finanzielle Beratung kann helfen, die individuell günstigste Lösung zu finden.
Häufige Fragen (FAQ) zum Haus-Teilverkauf
Was ist ein Haus-Teilverkauf?
Beim Haus-Teilverkauf veräußern Eigentümer einen prozentualen Anteil (z. B. 20–50 %) an ihrer Immobilie und behalten ein Wohnrecht oder Nießbrauch. Sie erhalten sofort Liquidität, zahlen jedoch in der Regel ein monatliches Nutzungsentgelt und teilen sich die spätere Wertentwicklung.
Welche Kosten entstehen beim Teilverkauf?
Neben Gutachter-, Notar- und Grundbuchkosten fallen häufig ein monatliches Nutzungsentgelt (oft indexiert), Abschluss- und Verwaltungsgebühren sowie ein Durchführungsentgelt beim späteren Gesamtverkauf an. Instandhaltung und Reparaturen trägt meist der Verkäufer/Nutzer.
Ist der Haus-Teilverkauf teurer als ein Immobiliendarlehen?
In vielen Fällen ja. Durch Nutzungsentgelt, Wertsicherungsklauseln und zusätzliche Gebühren kann der Teilverkauf über die Zeit teurer sein als ein klassisches Darlehen, eine Umkehrhypothek oder ein Seniorenkredit. Eine individuelle Vergleichsrechnung ist entscheidend.
Verliere ich Mitspracherechte an meiner Immobilie?
Ja, teilweise. Als Miteigentümer hat der Anbieter ein Mitspracherecht. Größere Umbauten, Vermietung oder Verkäufe bedürfen häufig der Zustimmung. Vertragsdetails genau prüfen.
Was passiert beim späteren Gesamtverkauf?
Der Verkaufserlös wird entsprechend der Eigentumsanteile aufgeteilt. Zusätzlich kann ein vertraglich vereinbartes Durchführungsentgelt für Vermarktung und Abwicklung anfallen.
Wie wirkt sich der Teilverkauf auf Erben aus?
Rechte und Pflichten gehen in der Regel auf die Erben über. Diese übernehmen also das Nutzungsrecht und bestehende Zahlungsverpflichtungen bzw. entscheiden gemeinsam mit dem Miteigentümer über einen späteren Verkauf oder Rückkauf.
Kann ich meinen Anteil zurückkaufen?
Viele Verträge sehen Rückkaufsoptionen vor, teils mit Gebühren oder zu marktüblichen Bedingungen. Prüfen Sie Rückkaufsfristen, Bewertungsmethoden und Kosten im Vertrag.
Wann lohnt sich ein Haus-Teilverkauf?
Er kann sinnvoll sein, wenn schnelle Liquidität benötigt wird und andere Finanzierungen nicht infrage kommen. Wegen der Kosten und Einschränkungen sollten Alternativen wie Darlehen, Umkehrhypothek oder Leibrente immer mitverglichen werden.
Welche Alternativen gibt es?
Annuitätendarlehen, Seniorenkredit, Umkehrhypothek, Immobilienrente/Leibrente oder ein klassischer Verkauf mit anschließendem Miet- oder Rückmietmodell. Jede Option hat eigene Vor- und Nachteile.
Worauf sollte ich vor Vertragsabschluss achten?
Auf Nutzungsentgelt inkl. Indexierung, sämtliche Gebühren, Zustimmungs- und Begehungsrechte, Instandhaltungspflichten, Regelungen zu Todesfall, Rückkauf, Vorkaufsrecht, Bewertungsmethoden und Laufzeiten. Unabhängige Beratung ist empfehlenswert.