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Vorherige Immobilienwertermittlung bei einem Darlehen zur freien Verwendung

Einführung – Vorherige Immobilienwertermittlung bei einem Darlehen zur freien Verwendung

Wenn es um die Aufnahme eines Darlehens geht, insbesondere eines Darlehens zur freien Verwendung (z. B. für Umschuldung, Nachbeleihung oder Modernisierung), stellt sich oft die Frage nach der notwendigen Sicherung für die Bank oder den Kreditgeber. Gerade bei Immobilien kann hier eine vorherige Immobilienwertermittlung eine wichtige Rolle spielen – sei es zur Bewertung eines bereits vorhandenen Objekts oder als Grundlage für den Kauf eines neuen. Eine Immobilienbewertung liefert Transparenz zu Verkehrswert und ggf. zum bankrelevanten Beleihungswert und beeinflusst damit Kredithöhe, Zinskonditionen und den Beleihungsauslauf (LTV). Doch welche Aspekte sind hierbei zu beachten und welche Vorteile bringt eine solche Beurteilung mit sich?

Vorteile der Immobilienbewertung

Die Immobilienbewertung bietet sowohl für den Kreditnehmer als auch für den Kreditgeber zahlreiche Vorteile. Aufseiten des Kreditnehmers bietet eine vorherige Immobilienwertermittlung Sicherheit bezüglich des realen Marktwerts der Immobilie und damit die Möglichkeit, die eigenen Finanzierungsmöglichkeiten besser einzuschätzen. Zudem dient sie als Verhandlungsbasis mit dem Kreditgeber. Aufseiten des Kreditgebers reduziert eine objektive Immobilienbewertung das Risiko, im Falle eines Kreditausfalls auf den Kosten sitzen zu bleiben.

• Realistische Einschätzung von Verkehrswert und Beleihungswert (bankseitig oft gemäß BelWertV), dadurch bessere Planbarkeit.
• Optimierung von Zinskonditionen durch niedrigeren Beleihungsauslauf (LTV) und solide Sicherheiten (z. B. Grundschuld).
• Vermeidung von Überfinanzierung und Grundlage für eine schnelle Kreditentscheidung.
• Hilfreich bei Umschuldung, Nachbeleihung, Modernisierungskredit und Darlehen zur freien Verwendung.

Der Prozess der Immobilienwertermittlung

Die Immobilienwertermittlung umfasst mehrere Schritte und berücksichtigt verschiedene Faktoren. Dazu gehören zum Beispiel die Lage der Immobilie (Makro- und Mikrolage), ihre Größe und Bauqualität, das Baujahr und der Zustand der Immobilie, energetische Eigenschaften (z. B. Energieausweis) sowie mögliche Miet- oder Verkaufserlöse. Den Arbeitsaufwand für diese Bewertung übernimmt in der Regel ein unabhängiger Sachverständiger (z. B. öffentlich bestellt und vereidigt, DEKRA/TÜV) oder die Bank mithilfe banküblicher Bewertungsmodelle.

Typische Verfahren nach ImmoWertV sind das Vergleichswertverfahren, Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren. Banken ermitteln für die Kreditentscheidung häufig zusätzlich den Beleihungswert gemäß BelWertV, der in der Regel konservativer ist als der Marktwert. Die Bewertung kann als Vor-Ort-Gutachten oder als Desktop-/Online-Bewertung erfolgen; je nach Objekt und Bank reicht für standardisierte Wohnimmobilien oft eine digitale Bewertung aus.

Relevante Unterlagen sind u. a. Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Wohn-/Nutzflächenberechnung, Baubeschreibung, Modernisierungsnachweise, Energieausweis, Fotos sowie ggf. Mietverträge, Teilungserklärung, Informationen zu Baulasten, Nießbrauch oder Erbbaurecht. Dauer: digital oft 24–72 Stunden, ein vollumfängliches Gutachten typischerweise 1–2 Wochen. Kosten können je nach Umfang variieren.

Wichtigkeit bei der Darlehensbeantragung

Eine vorherige Immobilienwertermittlung spielt eine wesentliche Rolle bei der Beantragung eines Darlehens zur freien Verwendung. Durch die Bewertung kann der Kreditgeber das Risiko besser einschätzen, das mit dem Darlehen verbunden ist. Auf diese Weise hat der Kreditnehmer die Möglichkeit, bessere Konditionen zu verhandeln und das Darlehen zu sichern. Zudem kann die Immobilienwertermittlung als Basis für weitere Finanzierungsentscheidungen dienen.

Praktisch wirkt sich die Bewertung auf die maximal mögliche Kredithöhe aus (typische Beleihungsgrenzen z. B. 60 %, 80 %, 90 % des Beleihungswerts). Fällt der Wert niedriger als erwartet aus, kann dies eine höhere Eigenkapitalquote, eine Reduktion der Kreditsumme oder zusätzliche Sicherheiten erforderlich machen. Umgekehrt verbessert ein höherer Wert häufig die Zinskonditionen und die Auswahl an Banken.

Schlussbemerkungen

Die vorherige Immobilienwertermittlung bei einem Darlehen zur freien Verwendung ist also ein wichtiger Baustein im Kreditvergabeprozess. Sie schafft Sicherheit für beide Parteien und ermöglicht eine objektive Einschätzung des Immobilienwerts. Bei einer solchen Bewertung sollte jedoch immer auf die Kompetenz und Objektivität des beauftragten Sachverständigen geachtet werden, um eine faire und genaue Bewertung zu gewährleisten.

Die Finanzierungsberater von Hausguthaben haben Zugriff auf die Immobilienbewertungstools verschiedener Banken. Nutzen Sie daher die Möglichkeit, in einem persönlichen Gespräch den genauen Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln – auf Wunsch mit schneller Erstindikation via Online-/Desktop-Bewertung und anschließender banküblicher Bewertung.

Häufige Fragen (FAQ) zur Immobilienbewertung für Darlehen zur freien Verwendung

1. Ist eine Immobilienbewertung Pflicht?
In vielen Fällen ja, sobald die Immobilie als Sicherheit (Grundschuld) dient. Einige Banken nutzen digitale Bewertungen, bei komplexen Objekten wird oft ein Gutachten verlangt.

2. Unterschied zwischen Verkehrswert und Beleihungswert?
Der Verkehrswert ist der aktuelle Marktwert gemäß ImmoWertV. Der Beleihungswert ist ein vorsichtig ermittelter, nachhaltiger Wert nach BelWertV und liegt meist unter dem Marktwert. Er ist maßgeblich für LTV und Kreditrahmen.

3. Welche Unterlagen werden benötigt?
Grundbuchauszug, Grundrisse/Wohnflächenberechnung, Flurkarte, Baubeschreibung, Energieausweis, Modernisierungsnachweise, Fotos, bei vermieteten Objekten Mietverträge; ggf. Teilungserklärung, Nachweise zu Baulasten/Nießbrauch/Erbbaurecht.

4. Wie lange dauert die Bewertung?
Online-/Desktop-Bewertungen oft 24–72 Stunden, ein vollständiges Gutachten ca. 1–2 Wochen – abhängig von Objekt, Unterlagenlage und Terminverfügbarkeit.

5. Was kostet die Bewertung und wer zahlt?
Die Kosten variieren je nach Umfang und Anbieter. Digitale Bewertungen sind oft günstiger oder bankseitig inkludiert; ausführliche Gutachten können mehrere Hundert Euro kosten. Je nach Bank trägt der Kreditnehmer oder die Bank die Kosten.

6. Beeinflusst die Bewertung meine Zinsen?
Ja. Ein höherer Wert senkt den Beleihungsauslauf und kann zu besseren Zinskonditionen und mehr Anbieterwahl führen.

7. Reicht eine Online-Immobilienbewertung aus?
Für standardisierte Wohnimmobilien oft ja. Für Sonderfälle (z. B. gemischt genutzte Objekte, Denkmalschutz, Erbbaurecht) verlangen Banken häufig ein Vor-Ort-Gutachten.

8. Was tun, wenn der Wert niedriger ist als erwartet?
Kreditsumme anpassen, mehr Eigenkapital einbringen, eine zweite Immobilie als Sicherheit einbringen oder wertsteigernde Modernisierungen nachweisen. Ihre Berater von Hausguthaben zeigen passende Optionen auf.