Umschuldung Ihres Immobilienkredits: Hausbank oder anderer Anbieter?

Soll ich die Umschuldung meines Immobilienkredits nur über meine Hausbank machen?

Die Entscheidung, ob Sie die Umschuldung bzw. Anschlussfinanzierung Ihres Immobilienkredits ausschließlich über Ihre Hausbank abwickeln sollten, hängt von mehreren Faktoren ab. Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Punkte, die Sie für eine fundierte Entscheidung berücksichtigen sollten.

Zinssätze und Konditionen vergleichen

Vergleichen Sie die Zinssätze (Sollzins, effektiver Jahreszins) und Konditionen Ihrer Hausbank mit anderen Kreditgebern. Holen Sie mehrere Vergleichsangebote von Banken, Versicherern und Vermittlern ein. Achten Sie auf:

• Zinsbindung und Zinsprognose
• Tilgungssatz und mögliche Sondertilgungen
• Tilgungssatzwechsel und Ratenpausen
• Bereitstellungszinsen und Forward-Darlehen (12–60 Monate im Voraus sichern)
• Optionen wie Prolongation bei der Hausbank versus Wechsel zu einem neuen Anbieter

Oft können externe Anbieter bessere Konditionen oder mehr Flexibilität als die Hausbank bieten.

Gebühren und Kosten der Umschuldung

Prüfen Sie alle Kosten, die mit der Umschuldung verbunden sind, und stellen Sie diese den möglichen Zinsersparnissen gegenüber. Mögliche Kosten sind u. a.:

• Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung während der Zinsbindung
• Notar- und Grundbuchkosten für Grundschuldabtretung oder Neueintragung
• Schätzkosten und Bearbeitungsentgelte (falls erhoben)

Berechnen Sie, ab welcher Zinsdifferenz sich die Umschuldung gegenüber der Prolongation bei der Hausbank rechnet. Maßgeblich sind Restschuld, verbleibende Zinsbindung, Laufzeit und Beleihungsauslauf.

Service und Beziehung zur Hausbank

Eine langjährige Beziehung zur Hausbank kann ein Plus sein: vertrauter Ansprechpartner, Kenntnis Ihrer finanziellen Situation und oft unkomplizierte Prozesse. Wenn Ihnen persönlicher Service und kurze Wege wichtig sind, kann die Umschuldung über die Hausbank sinnvoll sein.

Flexibilität und Optionen

Prüfen Sie, ob Ihre Hausbank alle für Sie wichtigen Optionen bietet. Andere Kreditgeber punkten teilweise mit:

• Höheren Sondertilgungs-Quoten und flexiblen Tilgungssatzwechseln
• Varianten wie Forward-Darlehen oder KfW-Einbindung
• Individuellen Lösungen für Selbstständige, Kapitalanleger und Eigennutzer

Unabhängige Beratung nutzen

Unabhängige Finanzierungsberatung oder ein professioneller Kreditvergleich helfen, Ihre individuelle Situation objektiv zu bewerten – inklusive SCHUFA-Aspekten, Unterlagen-Check und realistischer Zinsprognose. So erkennen Sie, ob die Umschuldung über die Hausbank oder der Wechsel zu einem anderen Kreditgeber die bessere Wahl ist.

Fazit: Entscheidung nach Bedarf, Ziel und Zahlen

Treffen Sie Ihre Entscheidung auf Basis Ihrer Ziele, finanziellen Möglichkeiten und der Gesamtkosten. Vergleichen Sie mehrere Angebote und lassen Sie sich professionell beraten, um die bestmögliche Entscheidung zu treffen.

Wichtig: Nutzen Sie auf jeden Fall die Möglichkeit, sich Vergleichsangebote für Ihre Umschuldung über Hausguthaben geben zu lassen. Unsere Finanzierungsberater stehen Ihnen gerne für eine unverbindliche Erstberatung zur Verfügung. Sprechen Sie uns an.

Häufige Fragen (FAQ) zur Umschuldung und Anschlussfinanzierung

1) Wann ist eine Umschuldung sinnvoll?

Wenn der angebotene Zinssatz bei einem anderen Anbieter deutlich unter Ihrem aktuellen Sollzins liegt und die Ersparnis die Kosten (z. B. Vorfälligkeitsentschädigung, Notar- und Grundbuchkosten) übersteigt. Je höher die Restschuld und je länger die verbleibende Laufzeit, desto größer ist der potenzielle Spareffekt.

2) Was ist der Unterschied zwischen Umschuldung, Prolongation und Anschlussfinanzierung?

Prolongation: Verlängerung bei der bisherigen Bank. Anschlussfinanzierung/Umschuldung: Finanzierung nach Ablauf der Zinsbindung – entweder bei der Hausbank oder durch Wechsel zu einer neuen Bank. Ein Forward-Darlehen sichert Zinsen für die Zukunft im Voraus.

3) Welche Kosten fallen bei einer Umschuldung an?

Typisch sind Vorfälligkeitsentschädigung (bei vorzeitiger Ablösung), Notar- und Grundbuchkosten für Grundschuldabtretung oder Neueintragung sowie mögliche Schätzkosten. Viele Kosten entfallen, wenn Sie erst zum Ablauf der Zinsbindung wechseln.

4) Benötige ich eine neue Grundschuld?

Oft kann die bestehende Grundschuld an den neuen Kreditgeber abgetreten werden (Grundschuldabtretung). Das ist meist günstiger und schneller als eine Neueintragung. Ob das möglich ist, hängt von Bankvorgaben und Ihrer Objekt-/Restschuldstruktur ab.

5) Welche Unterlagen brauche ich für die Umschuldung?

In der Regel: Personalausweis, Einkommensnachweise, Selbstauskunft, Darlehensverträge, Zins- und Tilgungsplan, aktueller Grundbuchauszug, Objektunterlagen (z. B. Wohnflächenberechnung) und Nachweise über vorhandene Eigenmittel.

6) Wie wirkt sich die SCHUFA auf die Umschuldung aus?

Eine solide SCHUFA erhöht die Chancen auf bessere Konditionen. Mehrere Konditionsanfragen innerhalb kurzer Zeit gelten als „Anfrage Konditionen“ und sind in der Regel schufa-schonend.

7) Ab wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Spätestens 6–12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung. Mit einem Forward-Darlehen lassen sich Zinsen bereits bis zu 60 Monate im Voraus festschreiben.

8) Lohnt sich ein Wechsel trotz kleiner Zinsersparnis?

Ja, wenn die absolute Ersparnis über der Summe aller Wechselkosten liegt. Ein Vergleichsrechner oder eine unabhängige Beratung kann die Break-even-Schwelle transparent ermitteln.