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Wie kann ich die Gesamtkosten eines Darlehens bei Scheidung inklusive der Ausgleichsauszahlung an den Ex-Partner mit dem Immobilienwert vergleichen?

Bei einer Scheidung mit gemeinsamer Immobilie ist es entscheidend, die Gesamtkosten des Immobiliendarlehens inklusive Ausgleichszahlung an den Ex-Partner mit dem aktuellen Immobilienwert (Verkehrswert) zu vergleichen. So erkennen Sie, ob Auszahlung des Ex-Partners, Alleinübernahme des Darlehens, Umschuldung oder ein Verkauf finanziell sinnvoller ist. Gehen Sie dabei Schritt für Schritt vor:

1) Aktuellen Immobilienwert ermitteln (Verkehrswert)

Bestimmen Sie den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie. Das geht über eine professionelle Immobilienbewertung, ein Gutachten oder den Vergleich ähnlicher Objekte in der Region. Berücksichtigen Sie Lage, Zustand, Wohnfläche, Modernisierungen und die Marktsituation. Ein realistischer Verkehrswert ist die Basis für jede Ausgleichszahlung und die Anschlussfinanzierung.

2) Gesamtkosten des Darlehens berechnen

Berücksichtigen Sie für Ihr Immobiliendarlehen alle relevanten Positionen:

Restschuld und verbleibende Laufzeit,
Zinssatz/Sollzinsbindung und Tilgung,
mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung oder Umschuldung,
Bankgebühren (z. B. Bearbeitung, Kontoführung),
Notar- und Grundbuchkosten für Grundschuld-Abtretung/Neubestellung.

Aus diesen Angaben ergeben sich die Gesamtkosten Ihrer Finanzierung bis zum Ende der Zinsbindung bzw. Laufzeit.

3) Ausgleichszahlung an den Ex-Partner berücksichtigen

Wenn Sie den Miteigentumsanteil des Ex-Partners übernehmen, fließt in der Regel eine Ausgleichsauszahlung. Orientierungsgröße ist meist der hälftige Anteil am Nettovermögenswert der Immobilie: Verkehrswert minus Restschuld (ggf. abzgl. Verwertungskosten). Individuell können ehe- und güterrechtliche Regelungen (z. B. Zugewinnausgleich) abweichen – lassen Sie sich dazu rechtlich beraten.

4) Gesamtkosten mit dem Immobilienwert vergleichen

Stellen Sie die Gesamtkosten des Darlehens (inkl. Ausgleichszahlung und Nebenkosten) dem aktuellen Immobilienwert gegenüber. Prüfen Sie außerdem den Beleihungsauslauf (LTV) nach Auszahlung: (Restschuld + Ausgleich + Nebenkosten) / Immobilienwert. Ein sehr hoher LTV kann die Bonität belasten und Zinsen verteuern. Sind die Gesamtkosten höher als der Immobilienwert oder die monatliche Belastung nicht tragfähig, prüfen Sie Alternativen wie Umschuldung, Anschlussfinanzierung, Verkauf oder andere Lösungen.

5) Weitere Faktoren einplanen

Zinsentwicklung und mögliche Anschlussfinanzierung,
Steuerliche Aspekte (z. B. Grunderwerbsteuer-Befreiungen im Scheidungskontext möglich; individuell mit Steuerberatung klären),
laufende Instandhaltung und Sanierungsbedarf,
individuelle Ziele (z. B. Haus behalten nach Scheidung, Ex-Partner auszahlen),
Haushaltsrechnung, Budget, Bonität/Scoring.

Es ist wichtig zu beachten, dass dies nur ein erster Vergleich ist und weitere Faktoren wie steuerliche Auswirkungen, zukünftige Wertentwicklung der Immobilie und individuelle finanzielle Ziele berücksichtigt werden sollten. Es wird empfohlen, sich mit einem Finanzberater oder Anwalt zu beraten, um eine fundierte Entscheidung zu treffen.

Praktische Tools und persönliche Beratung

Nutzen Sie neben dem Finanzierungsrechner auch den Immobilienbewertungsrechner von Hausguthaben, um einen ersten Überblick zu bekommen. Für eine tiefergehende Beratung zu Darlehensübernahme, Umschuldung oder Auszahlung des Ex-Partners steht Ihnen ein Finanzierungsberater von Hausguthaben gerne zur Verfügung.

FAQ: Immobilie, Darlehen und Ausgleichszahlung bei Scheidung

Wie berechne ich die Ausgleichszahlung an den Ex-Partner?
Orientieren Sie sich am Nettovermögenswert: Verkehrswert minus Restschuld (ggf. minus Verwertungskosten). Die Ausgleichszahlung entspricht in vielen Fällen dem Anteil des ausscheidenden Partners an diesem Wert. Beispiel: 500.000 € Verkehrswert – 300.000 € Restschuld = 200.000 € Nettovermögenswert. Bei 50/50-Eigentum wären 100.000 € als Ausgleich naheliegend. Rechtliche Vereinbarungen (z. B. Zugewinnausgleich) können dies ändern.

Welche Nebenkosten fallen bei der Auszahlung an?
Mögliche Kosten: Notar- und Grundbuchkosten (Eigentums- und Grundbuchänderungen, Grundschuld), Vorfälligkeitsentschädigung bei Darlehensablösung, eventuelle Bankgebühren, ggf. Gutachtenkosten für die Immobilienbewertung. Diese Posten sollten Sie in die Gesamtkosten einrechnen.

Kann ich das bestehende Darlehen allein übernehmen?
Das ist mit Zustimmung der Bank möglich, wenn Bonität, Einkommen, Haushaltsrechnung und Beleihungsauslauf passen. Wichtig: schriftliche Schuldhaftentlassung des Ex-Partners, Anpassung des Kreditvertrags und Grundbuch. Alternativ kann eine Umschuldung mit neuer Bank sinnvoll sein.

Was ist günstiger: verkaufen oder Ex-Partner auszahlen?
Das hängt von Verkehrswert, Restschuld, Zinsniveau, Vorfälligkeitsentschädigung, Sanierungsbedarf und Ihren Wohnplänen ab. Vergleichen Sie die monatliche Netto-Mehrbelastung der Auszahlung und Übernahme mit der Alternative Verkauf (inkl. Verkaufsnebenkosten). Ein Rechner und eine Haushaltsrechnung helfen beim Break-even.

Wie wirkt sich die Vorfälligkeitsentschädigung aus?
Sie verteuert die vorzeitige Ablösung während der Sollzinsbindung und kann den Ausschlag geben, ob Umschuldung oder Vertragsfortführung günstiger ist. Prüfen Sie die Höhe und eventuelle Möglichkeiten, sie zu reduzieren (z. B. Sondertilgung, Bindungsende abwarten).

Fällt Grunderwerbsteuer an, wenn ich den Anteil des Ex-Partners übernehme?
Im Scheidungskontext kann die Übertragung im Rahmen des Zugewinnausgleichs häufig grunderwerbsteuerfrei sein. Ob und in welcher Konstellation eine Befreiung greift, sollten Sie mit Notar und Steuerberatung prüfen.