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Vor- und Nachteile einer Anschlussfinanzierung bereits vor Ende der Zinsbindung

Eine Anschlussfinanzierung (Prolongation oder Umschuldung) vor Ablauf der Zinsbindung kann sinnvoll sein – etwa um sich niedrige Bauzinsen zu sichern oder Konditionen zu verbessern. Je nach Situation kommen dabei unterschiedliche Wege in Frage: die vorzeitige Ablösung des laufenden Darlehens (ggf. mit Vorfälligkeitsentschädigung) oder ein Forward-Darlehen, das den Zinssatz heute festschreibt und erst nach Ende der aktuellen Zinsbindung startet.

Vorteile

• Zinssicherheit: Liegen die aktuellen Sollzinsen niedrig, können Sie diese langfristig festschreiben. Das ist besonders vorteilhaft, wenn steigende Zinsen erwartet werden. Auch ein Forward-Darlehen ermöglicht es, den Zinssatz Monate bis Jahre im Voraus zu sichern.
• Planungssicherheit: Sie kennen Ihre künftige monatliche Rate (Zins und Tilgung) und können Ihr Haushaltsbudget verlässlich planen. Das reduziert Zinsrisiken bei der Baufinanzierung.
• Flexibilität bei den Konditionen: Sie können die Parameter Ihrer Anschlussfinanzierung anpassen – z. B. Tilgungssatz, Höhe der Sondertilgung, Laufzeit der Zinsbindung oder die Einbindung von Eigenkapital. Bei einer Umschuldung zu einer anderen Bank sind zudem oft bessere Effektivzinsen möglich.

Nachteile

• Vorfälligkeitsentschädigung: Lösen Sie Ihre bestehende Baufinanzierung vor Ende der Zinsbindung ab, kann Ihre Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie gleicht der Bank entgehende Zinsen aus und kann die Ersparnis durch niedrigere Zinsen schmälern.
• Fehlende Flexibilität bei fallenden Zinsen: Sinken die Zinsen später, profitieren Sie mit einem bereits fest vereinbarten Zinssatz nicht davon.
• Frühe Bindung: Binden Sie sich zu früh an eine Bank, entgeht Ihnen möglicherweise ein späteres, noch günstigeres Angebot. Beim Forward-Darlehen fällt zusätzlich ein Forward-Aufschlag auf den Zinssatz an.
• Wechselkosten bei Umschuldung: Ein Bankenwechsel kann Notar- und Grundbuchkosten (Abtretung oder Umschreibung der Grundschuld) verursachen. Diese sollten in den Gesamtkostenvergleich einfließen.

Wichtige Hinweise zur Entscheidungsfindung

• Forward-Darlehen: Sie schließen heute ab, die Auszahlung erfolgt erst nach Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung. Vorteil: keine vorzeitige Ablösung, daher regelmäßig keine Vorfälligkeitsentschädigung – aber meist mit Forward-Aufschlag.
• 10-Jahres-Kündigungsrecht (§ 489 BGB): Nach 10 Jahren seit vollständiger Auszahlung des Darlehens können Sie mit einer Frist von 6 Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das eröffnet Optionen für eine zinsgünstige Umschuldung.
• Zinsvergleich: Vergleichen Sie Soll- und Effektivzins, Zinsbindung, Bereitstellungszinsen (falls relevant), Sondertilgungsoptionen und Gesamtkosten. Prüfen Sie Szenarien (steigende/fallende Zinsen, Sondertilgungen, geänderte Tilgung).

Fazit: Es ist wichtig, diese Faktoren sorgfältig abzuwägen und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Eine Anschlussfinanzierung vor Ende der Zinsbindung abzuschließen, kann sowohl Vorteile als auch Nachteile haben. Prüfen Sie, ob eine vorzeitige Ablösung, eine bankinterne Prolongation oder ein Forward-Darlehen in Ihrer Situation die beste Lösung ist.

Nächste Schritte: Rechner & persönliche Beratung

Mit dem Finanzierungsrechner von Hausguthaben können Sie verschiedene Szenarien durchspielen und die Vor- und Nachteile sich verändernder Zinsszenarien analysieren – z. B. unterschiedliche Zinsbindungen, Tilgungssätze, Sondertilgungen und Restschuldprognosen. Gerne unterstützt Sie auch ein Finanzierungsberater von Hausguthaben beim Entscheidungsprozess. Sprechen Sie uns an.

Häufige Fragen zur Anschlussfinanzierung