Anschlußfinanzierung Immobilie in Rosenheim frühzeitig planen

Vorteile eines Forwarddarlehens bei der Anschlussfinanzierung

Ein Forwarddarlehen (auch Forward-Darlehen oder Forwardkredit) ist eine Variante der Anschlussfinanzierung Ihrer Baufinanzierung bzw. Immobilienfinanzierung. Es sichert Ihnen bereits heute einen festen Zinssatz (Sollzins/Effektivzins) für die zukünftige Ablösung Ihrer Restschuld – entweder als Prolongation bei der bisherigen Bank oder im Rahmen einer Umschuldung zu einem neuen Kreditinstitut. Die wichtigsten Vorteile im Überblick:

• Planungssicherheit: Mit einem Forwarddarlehen können Kreditnehmer sich frühzeitig günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichern. Das erhöht die Budgetsicherheit und erleichtert die langfristige Finanzplanung (z. B. Tilgungsplan, Haushaltsrechnung).
• Schutz vor steigenden Zinsen: Der bereits vereinbarte Festzins schützt vor einer möglichen Zinswende bzw. steigenden Bauzinsen. Steigen die Marktzinsen bis zum Zinsbindungsende, profitieren Sie vom früher gesicherten Zinssatz.
• Flexibilität bei der Laufzeit (vor Abschluss): Vor Vertragsabschluss können Kreditnehmer Zinsbindung und Laufzeit passend zur eigenen Situation wählen (z. B. 10, 15 oder mehr Jahre) und damit die monatliche Rate und den Tilgungssatz steuern.
• Möglichkeit der Sondertilgungen: Viele Forwarddarlehen erlauben Sondertilgungen und teilweise einen Tilgungssatzwechsel. Das kann die Laufzeit verkürzen und Zinskosten senken.
• Günstige Zinsen: Aufgrund der Planungssicherheit für die Bank werden Forwarddarlehen oft zu attraktiven Konditionen angeboten. Der Forwardaufschlag fällt je nach Vorlaufzeit und Marktlage unterschiedlich aus, ist aber transparent kalkulierbar.
• Flexibilität bei der Auszahlung (Starttermin): Sie definieren den Forward-Start (Auszahlungszeitpunkt) im Voraus. So lässt sich die Ablösung der Restschuld exakt auf das Zinsbindungsende Ihres bestehenden Annuitätendarlehens abstimmen.
• Steuerliche Einordnung: Zinsen für Immobilienkredite sind in Deutschland grundsätzlich bei vermieteten Objekten als Werbungskosten absetzbar. Bei selbstgenutzten Immobilien ist ein Zinsabzug in der Regel nicht möglich. Lassen Sie sich hierzu individuell steuerlich beraten.

Diese Vorteile machen ein Forwarddarlehen zu einer attraktiven Option der Anschlussfinanzierung, insbesondere wenn Sie Zinsrisiken minimieren und die Finanzierung frühzeitig absichern möchten.

Nachteile eines Forwarddarlehens bei der Anschlussfinanzierung

Trotz der Vorteile gibt es auch Aspekte, die Sie bei einem Forwarddarlehen berücksichtigen sollten:

• Zinsaufschlag: Für die Zinssicherung im Voraus berechnen Banken üblicherweise einen Forwardaufschlag gegenüber dem aktuellen Marktzins. Das kann die Gesamtkosten erhöhen – insbesondere bei sehr langer Vorlaufzeit.
• Nachteil bei Zinsrückgang: Fallen die Zinsen während der Vorlaufzeit, kann der vereinbarte Zinssatz über dem künftigen Marktniveau liegen. Dann verzichten Sie auf potenziell günstigere Konditionen.
• Bindung an eine Bank: Nach Abschluss sind Sie bis zur Auszahlung an den vereinbarten Vertrag gebunden. Ein Wechsel während der Vorlaufzeit ist in der Regel nicht möglich.
• Verpasste Alternativen: Durch die frühe Festlegung könnten später erscheinende bessere Angebote (z. B. Sonderaktionen, KfW-Programme) ungenutzt bleiben.
• Fixierung von Laufzeit und Auszahlung (nach Abschluss): Nach Vertragsabschluss sind Laufzeit, Zinsbindung und Auszahlungszeitpunkt fest vereinbart und nicht mehr beliebig anpassbar.
• Begrenzter Verhandlungsspielraum: Weil Konditionen früh fixiert sind, entfallen spätere Neu-Verhandlungen kurz vor der Anschlussfinanzierung.

Ob ein Forwarddarlehen für Sie die richtige Finanzierungsvariante darstellt, erläutert Ihnen gerne ein Finanzierungsberater von Hausguthaben in einem persönlichen Gespräch.

Häufige Fragen (FAQ) zum Forwarddarlehen und zur Anschlussfinanzierung

Was ist ein Forwarddarlehen und wie funktioniert es?

Ein Forwarddarlehen ist ein bereits heute abgeschlossener Kredit für die zukünftige Anschlussfinanzierung Ihrer Baufinanzierung. Sie sichern sich einen festen Zinssatz für die Ablösung der Restschuld nach Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung. Die Auszahlung erfolgt erst zum vereinbarten Forward-Start; bis dahin zahlen Sie keine Raten.

Für wen lohnt sich ein Forwarddarlehen?

Es lohnt sich vor allem für Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung, die steigende Zinsen erwarten oder maximale Planungssicherheit wünschen. Wer von fallenden Zinsen ausgeht, sollte den Forwardaufschlag kritisch prüfen.

Wie lange kann die Vorlaufzeit sein?

Je nach Bank sind 6 bis 60 Monate Vorlaufzeit möglich, häufig 12–36 Monate. Je länger die Vorlaufzeit, desto höher ist in der Regel der Forwardaufschlag.

Was kostet ein Forwarddarlehen?

Die Kosten bestehen primär aus dem Forwardaufschlag auf den Zinssatz. Bereitstellungszinsen fallen während der Vorlaufzeit typischerweise nicht an, da die Auszahlung erst zum Forward-Start erfolgt. Effektive Kosten erkennen Sie am Effektivzins.

Forwarddarlehen, Prolongation oder Umschuldung – was ist der Unterschied?

Bei der Prolongation verlängern Sie die Finanzierung bei Ihrer bisherigen Bank. Eine Umschuldung wechselt zu einer neuen Bank (ggf. mit Grundschuldabtretung/-umtragung). Ein Forwarddarlehen kann beides abbilden – es sichert den Zinssatz im Voraus, unabhängig davon, ob Sie bleiben oder wechseln.

Kann ich Sondertilgungen leisten oder den Tilgungssatz ändern?

Viele Forwarddarlehen erlauben jährliche Sondertilgungen sowie Tilgungssatzwechsel während der Zinsbindung. Umfang und Häufigkeit sind produktabhängig und sollten im Angebot geprüft werden.

Fallen beim Forwarddarlehen Bereitstellungszinsen an?

In der Regel nein. Stattdessen wird der Zinssicherungszeitraum über einen Forwardaufschlag eingepreist. Details variieren je Bank.

Welche Unterlagen werden für ein Forwarddarlehen benötigt?

Üblich sind Einkommensnachweise, Informationen zur Immobilie, aktueller Restschuldstand, bestehender Darlehensvertrag und ggf. Schufa-/Bonitätsunterlagen. Bei Umschuldung kommen Dokumente zur Grundschuld hinzu.

Wann ist der beste Zeitpunkt für den Abschluss?

Häufig 12–24 Monate vor Zinsbindungsende. Bei stark steigenden Zinsen kann ein früherer Abschluss sinnvoll sein; bei erwarteten Zinssenkungen lohnt Abwarten. Ein Forwarddarlehen-Rechner bzw. Beratung hilft bei der Einordnung.

Sind Zinsen steuerlich absetzbar?

Bei vermieteten Immobilien ja (als Werbungskosten). Bei selbstgenutzten Immobilien grundsätzlich nein. Dies ist keine steuerliche Beratung – bitte wenden Sie sich an Ihren Steuerberater.

Kann ich den Vertrag widerrufen?

Ja, es gilt das gesetzliche Widerrufsrecht für Verbraucherdarlehen. Fristen und Bedingungen stehen in Ihren Vertragsunterlagen.

Individuelle Fragen beantwortet Ihnen gerne ein Berater von Hausguthaben – inklusive Vergleich von Anschlussfinanzierung, Umschuldung und Prolongation.